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幸福新贵细化推广方案 一、目标客群分析 11月成交客户情况 项目 排名 11 月 已购客户 文字说明 百分比％ 区域 1st 惠山 41% 2nd 滨湖 27% 3rd 北塘 12% 媒体 1st 已购介绍 40% 2nd 网络 12% 3rd 来人介绍 12% 面积 1st 90以下 72% 2nd 120-130 9% 3rd 130-150 8% 总价 1st 37-47 69% 2nd 55以上 21% 3rd 48-54 9% 职业 1st 合资企业 31% 2nd 私营业主 27% 3rd 外地生意人 20% 年龄 1st 30以下 34% 2nd 30-35 28% 3rd 36-40 19% 2、客户分析： 从11月本案的成交客户来看，客户特征可以归纳为以下几点： 客户居住区域以惠山区域为主，惠山区客户最要为钱桥周边区域（以钱藕区域为主，少数洛社及其他），滨湖区域客户成交比率较前期下滑——》周边客群为主 客户基本以合资企业、私营业主、外地生意人为主——》企业白领或生意人为主 客户对产品总价较看重，低总价小面积户型优先成交，客户年龄以35岁以内居多——》客群年轻化明显（网络渠道占第二位符合） 成交渠道以老带新为主，占了近一半比率——》圈层效应明显 3、结合案场沟通总结： 客群居住区域以钱藕区域和滨湖荣巷区域为主，北塘山北为辅，客群区域与前期相比变化较小，区域媒体投放渠道可增补DM； 客群层次及经济收入水平较前期客户有所提升，对产品力更加看重，从刚性需求往改善型需求逐步过渡，对居住有自己的看法，即希望能够满足身份档次的精神需求，又贪图实际的实惠，对前期概念可进行升级； 客群较前期客群更显年轻化，对“高”和“新”的推广概念和表现更容易接受，对丰富多彩的客户活动，乐于参加； 老带新还是客群最主要的成交渠道，与前期相比变化较小。 (產品本身的包裝：規劃\景觀\地段升級,配説明和圖片) (營銷包裝理念,形象廣告,渠道) 二、幸福新贵细化推广 1、目的：细分目标客群，根据客户形态进行包装，以支撑目前价格 2、策略：以高形象结合项目品质，达到提升品牌附加值，支撑价格的目的 3、推广主题：水岸花城二期，幸福新贵生活观! 4、阶段推广策略： 第一阶段：概念传播期 策略：配合新年春季节点（最好能够借助房源推案），进行概念亮相和传播 主题：水岸花城二期，幸福新贵生活法则 时间：2010年1月-4月 目的：通过推广与目标客群建立沟通，让目标客群了解什么是“幸福新贵”和“幸福新贵的生活主张” 产品销售：多层存量房源销售，加推1栋房源 工程配合：海棠园实景 诉求内容： 水岸花城幸福新贵: 概念定位：拥有独特眼光与生活原则，追求最具有幸福生活的城市新兴精神贵族。 推廣語：不是每个人，都能称为幸福新贵！ 水岸花城二期，幸福新贵生活法则 幸福新贵之居：只住城市，不要远郊（地段卖点：汽车西站旁，七公里直达市区）！ 幸福新贵之趣：工作之余，热衷与自然接触（景观卖点：洋溪河畔，源自欧陆主题景观） 幸福新贵之乐：不追求豪宅，也不要蜗居，只需要自我的阳光空间（规划卖点：锡西首席多层低密度生态社区） 幸福新贵之享：坚持完美的生活配套原则，摒弃中心喧嚣（配套卖点：城市级完美成熟配套） 卖点包装备选方案： 地段卖点——新贵首选地段：汽车西站旁，七公里直达市区，区域升值潜力无穷！ 规划卖点——新贵尚品居所：低密度住宅规划，醇洋房、叠景阳房、湖畔洋房！ 配套卖点——新贵纯熟生活：一站式教育、麦德龙、苏宁电器、红星美凯龙等环侍周边！ 景观卖点——新贵浪漫景观：布拉格广场、琉森湖、罗曼蒂大道，主题欧陆风情景观！ 媒体执行： 报纸广告：通过幸福新贵族的形象，及幸福新贵生活准则，寻找幸福新贵族； 户外广告/POP广告：幸福新贵族形象，提升档次感。 网络广告：幸福新贵概念介绍，幸福新贵生活准则介绍 售楼处吊旗、售楼处背景板：幸福新贵概念与形象 折页特刊“水岸花城二期，幸福新贵生活法则”：类似寻找新无锡人似的折页，进行幸福新贵生活法则的介绍及本案产品卖点的匹配 软文广告标题： 水岸花城幸福新贵之居：居城市，不要远郊 水岸花城幸福新贵之趣：热衷于接触自然 水岸花城幸福新贵之乐：不要蜗居，要自我阳光空间 水岸花城幸福新贵之享：完美生活配套，摒弃中心喧嚣 新增渠道： DM单页:幸福新贵概念介绍 幸福新贵调查表：对产品的需求、对组织活动的需求 SP活动： 1月开盘——“幸福新贵”新年名流鸡尾酒party 内容：结合房源开盘节点，现场进行鸡尾酒会（调制表演，现场品鉴），提升项目档次。 备选活动： 法式美食嘉年华 活动亮点：法式蔬果沙拉（用玻璃器皿装份）