温州苍南县某地块房地产开发项目可行性研究报告.doc

目 录 第一章 总 论 1 1.1申报单位概况 1 1.2可行性研究依据 1 1.3可行性研究范围和重点 2 1.4可行性研究概况及成果 2 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 5 2.1区域社会经济概况 5 2.2拟建项目与相关规划的关系 5 2.3拟建项目与产业政策的关系 6 2.4行业准入分析 7 第三章 节能方案分析 8 3.1概述 8 3.2节能措施 9 第四章 建设用地及土地利用分析 12 4.1项目选址 12 4.2建设条件 12 4.3土地利用合理性分析 15 4.4地质灾害影响分析 16 4.5其他不利影响分析 16 4.6征地拆迁和移民安置规划方案 16 第五章 建设规模与初步方案 18 5.1建设规模 18 5.2设计方案简要说明 18 第六章 环境与生态影响分析 23 6.1设计依据 23 6.2编制原则 23 6.3环境影响因素分析 24 6.4环境保护措施 27 6.5环境影响评价结论 32 6.6水土保持方案 32 第七章 劳动安全卫生与消防 34 7.1劳动安全卫生 34 7.2消防 35 第八章 项目实施进度及建设管理 37 8.1建设工期 37 8.2项目实施进度安排 37 8.3项目建设与运行管理 39 第九章 投资及资金筹措 41 9.1投资估算 41 9.2资金筹措 43 第十章 产出及销售收入估算 44 10.1产出 44 10.2销售 44 10.3销售收入估算 44 第十一章 经济效益分析 46 11.1经济效益估算 46 11.2财务盈利能力分析 47 11.3风险分析 47 第十二章 社会影响分析 49 12.1社会影响分析说明 49 12.2社会影响效果分析 49 12.3互适性分析 50 第十三章 结论与建议 52 13.1结论 52 13.2建议 53 第一章 总 论 1.1申报单位概况 1.1.1企业名称：温州某某房地产开发有限公司 1.1.2类型： 1.1.3住所： 1.1.4法定代表人： 1.1.5注册资本： 1.1.6经营范围：房地产开发、物业管理服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 1.2可行性研究依据 1.2.1建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 1.2.2国家发改委令第21号《产业结构调整指导目录（2011年本）（2013年修正）》； 1.2.3国有建设用地使用权出让合同（苍土合字[2016]05号）； 1.2.4苍南县国有建设用地使用权拍卖成交确认书； 1.2.5苍南县住房和城乡规划建设局规划条件通知书（[2016]规划条件21号）； 1.2.6《苍南县龙港镇城市总体规划(2011-2030)》； 1.2.7温州某某房地产开发有限公司营业执照、房地产开发企业暂定资质证书复印件； 1.2.8温州某某房地产开发有限公司提供的有关资料。 1.3可行性研究范围和重点 1.3.1对项目的市场需求进行全面分析、研究，并作出评价； 1.3.2对项目设计方案及技术指标的可行性和合理性进行全面的研究、分析，并作出评价； 1.3.3对项目的投资估算和经济效益进行分析，对项目抗风险能力进行分析，并作出评价。 1.4可行性研究概况及成果 1.4.1项目建设地点 根据苍南县国有建设用地使用权出让合同书，项目地块坐落于龙港镇双排街以西、东新街以北。该地块地理位置优越，交通便捷，公用工程配套设施齐全。 1.4.2建设规模 项目总用地面积14683.2m2，其中建设用地面积11616.3 m2，代征道路用地面积3066.9 m2。计入容积率总建筑面积34690m2（未含地下室面积9298m2，底层架空建筑面积160.88m2），其中住宅32226.86m2，商业面积1744 m2，配套用房719.14m2，余为道路、绿化及停车等用地。容积率2.986，建筑密度26.64%，绿地率30%。 1.4.3项目建设期 根据国家建筑安装工程定额及项目内容，项目建设期为2年，自2016年11月至2018年10月。 1.4.4投资及资金来源 项目总投资25800万元，根据国发〔2009〕27号号“国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知”，项目最低资本金为5160万元。资金来源：由温州某某房地产开发有限公司自筹解决。 1.4.5销售收入估算 根据地块用途安排及房产销售价格计算，项目销售收入总计为34231万元。其中住宅销售收入29004万元，商业用房销售收入5227万元。 1.4.6主要技术经济指标 表1 主要技术经济指标一览表 序号 项 目 单位 数量 备 注 1 总用地面积 ㎡ 14683.2 1.1 建设用地面积 ㎡ 11616.3 1.2 代征道路用地面积 ㎡