长沙市房地产售销调查报告.docxVIP

长沙市房地产销售调查?报告一、环境分析 ?（一）宏观环境 ?1.“新国十条”出台? 2009年?，长沙市出台了一系列?促进房地产发展的政策?，有效地促进了长沙房?地产市场的发展。房地?产市场呈现出产销量两?旺、销售价量齐升的“?井喷式”状态。201?0年4月15日、20?10年4月17日、2?010年4月19日，?短短四天之内，国务院?连发三道政令降温楼市?，被称为史上最严厉的?房地产宏观调控。 ? 随着政策的逐步?落实，房地产调控已经?在全国范围内取得初步?成效，全国70个大中?城市房屋销售价格6月?份比下降0.1%，为?16个月以来首次现负?增长，此轮史上最严厉?的楼市调控政策——“?新国十条”在长沙也开?始发力。 2.限购?令和新国八条 ? 2011年1月26?日国务院常务会议研究?部署进一步做好房地产?市场调控工作，为继续?有效遏制投资投机性购?房，促进房地产市场平?稳健康发展，会议确定?相关政策措施——“新?国八条”； 201?1年1月27日，国务?院常务会议上同意在部?分城市进行对个人住房?征收房产税改革试点 ?3.银行提高首套房?贷款利率 今?年以来，央行五次上调?存款准备金率，大型金?融机构存款准备金率升?至21%，保证金纳入?存款准备金收缴范围又?加剧了银行流动性压力?。10月以来各大银行?房贷额度继续紧缩，银?行方面均将首次置业，?房贷利率上浮20%至?30%不等。此举将抑?制购房者需求，进而对?楼市产生影响，楼市拐?点正逐步确立。 4?.虽受政策出台的影响?，发展态势仍将保持平?稳 从长沙上半?年的总体市场表现来看?，政策对房价的打压效?果收效甚微，房价整体?上行的势头却并未得到?遏制，长沙楼市弥漫着?浓厚的观望气氛，成交?量持续萎缩，房价下跌?趋势若隐若现，下半年?房价将回归理性，房地?产行业将保持平稳发展?态势。 （二）长沙?房地产市场运行情况 ? 长沙房地产市?场在楼市销售旺季“金?三银四”遭遇限购、价?格控制等一系列调控政?策的强力冲击，同时又?受到了传统春节成交淡?季的影响。3月长沙分?别出台了限购细则和限?涨目标，但由于市场对?政策的敏感程度远不如?一线城市，成交量不降?反升，价格相对稳定，?标志着市场观望和相持?状态基本成型。 1?.商品房供应情况 ?上半年全市新建商品房?累计批准预售881.?10万平方米，同比减?少0.87%，其中住?宅批准预售805.6?0万平方米，同比减少?0.,27%，五区新?建商品房累计批准预售?539.69万平方米?，同比减少,18.6?3%，新增上市量同比?大幅下降。 河西先?导区，地产竞争激烈。? 2.长沙市房地产?市场面临的新机遇与挑?战 ⑴货币政策将适?度放松 ⑵财税体制?迎来新的变革 ⑶供?销结构将逐渐趋于平衡? ⑷行业洗牌速度将?加快 ⑸安居工程将?激活市场刚性需求 ?⑹两型社会和河西先导?区建设将催生新的活力? 二.长沙房地?产市场现状 A?、竞争市场现状分析 ? 1、刚性需求强劲?，楼市春意盎然 ? 据相关部门数据统计?显示，1-4月长沙商?品房市场成交量达40?0万平方米以上，长沙?楼市在长期低迷之后，?在多方利好因素的刺激?下迎来强势反弹。 ? 2、新货上市较少?，主要以消化市场存量?为主 由于市场?长期低迷，市场存量较?大(达600万平方米?左右)，大多数潜在项?目推迟动工，导致长沙?楼市前四个月新货上市?量较少，据统计，1-?4月新批预售面积大约?仅有200万平方米左?右，目前长沙商品房市?场主要以消化市场存量?为主。新货上市的乏力?为市场存量赢得了较为?宽松的消化时间，也大?大减轻了市场销售压力?。 B、价格市场?现状分析 1?、价格止跌，小幅回升? 长沙市?商品房价格市场在经历?了长期下滑之后，不过?目前仍保持较为平稳的?发展态势。 ?2、价格依然是刺激消?费者购买欲望的关键 ? 目前市场上价格?较为实惠，性价比较高?的产品比较受消费者的?青睐，而价格较高的产?品整体销售情况较差，?这说明虽然目前长沙市?商品房价格有所回升，?但是价格仍是目前打动?消费者购买欲望的关键?性因素之一。 ? C、产品市场现状分?析 1、二?房和中小三房依然是目?前市场上最受消费者欢?迎的产品 从目?前的市场消化情况来看?，75-95平方米的?二房、110-120?平方米的三房是目前市?场上消化情况最好的产?品，特别是90平方米?左右的“2变3”户型?成为市场上的脱销产品?。一房产品则由于投资?前景不明朗，目前整体?销售情况相对较差，而?大户型产品则由于总价?过高，受众群体较小而?导致整体市场接受度不?是很高。 2?、二房和三房产品依然?是目前市场上的供应主?流 由上图可以看出?，目前长沙市商品房市?场二房和三房所占比例?达77.4%