房价指数及泡沫研究.ppt

* 分面积房价指数（70大中城市房价指数） 相比深圳，郑州和安庆分面积房价分化更加明显 资料来源：国家统计局 * 中原二手房报价指数与70指数 中原二手房报价指数在一定程度上对于新建商品住宅价格指数具有领先性，可作为先行性的情绪指标 资料来源：国家统计局、中原地产研究中心 * 主要内容 房价指数 房价猛涨，长期空间犹在 多维观察，房价泡沫持续膨胀 房价泡沫结论及潜在风险 * 绝对房价：全球前十大高房价城市中国内地占据两席 从绝对房价看，中国一线城市居于世界前列，“房价泡沫说”甚嚣尘上 全球城市房价TOP10，中国为唯一发展中国家入选 经历2014-2016年大涨，中国由房价收入比等指标高，转向绝对房价高 资料来源：Wind 深圳、上海已名列全球房价TOP10 * 房地产长期空间犹在，但逐步缩小 * 自住刚需：中长期下滑，城市分化明显 人口变化导致总体需求趋弱，城市分化明显 80年代中后期生育高峰出生的人群大都现已 结婚买房，购房主力人口比例也在下降 人口迁移进入第二阶段：三四线城市人口逐渐 流向一线和主流二线城市转移 资料来源：wind、人口普查，中信建投研究发展部 伴随生育高峰出现，购房主力人群比例下滑 近五年安徽省会城市及所有地级市人口变化 近五年河南省会城市及所有地级市人口变化 * 自住刚需：空间犹存，逐步减小 城镇化率2015已达56.1%，相比发达国家仍有空间 2015年，我国平均家庭户规模为3.10人，未来仍有下降空间，但空间在减小。 资料来源：wind 资料来源：wind 平均家庭户规模逐步降低 城镇化率持续上升但仍有空间 * 改善需求：中长期下滑 从人口结构来看，30 至49 岁的改善需求高峰已过 家庭收入水平大幅提高，以及二孩的出生，多出现在30岁以后 我国人均居住面积快速增长的时期已经结束 资料来源：wind 资料来源：wind 30-49岁人口比例不断下滑 人均居住面积增速持续下滑 * 投资需求：未来不确定性较强 房地产具有金融属性，受到货币政策和调控政策影响 相比于存款、股市，房地产投资性价比更高 收益率碾压银行存款与理财产品 与股市长期收益率相似，波动率完胜股市 资料来源：wind 资料来源：wind 房价波动与利率 股市与房市10年年化收益率 * 主要内容 房价指数 房价猛涨，长期空间犹在 多维观察，房价泡沫持续膨胀 房价泡沫结论及潜在风险 * 房价收入比：全国趋于理性，局部开始分化 全国范围内，房价收入比较2003 年之前的水平有明显抬升，但近年从趋势来看还是下降的。 房价收入比在地区之间开始分化 近年来全国房价收入比的下降主要是中小城市贡献 一线城市的房价收入比稳中有升 资料来源：统计局，wind 全国整体房价收入比有所下滑 资料来源：wind，方正证券研究所 一二三线城市房价收入比逐步分化 * 房价收入比：深圳一枝独秀 深圳房价收入比持续上行，2016年有望达到2006估值水平的两倍 不仅是全国之最，更是全球之最 一线房价收入比均持续上升，但深圳房价收入比已大幅超越北京（14.5）、上海（14）、广州（11.8） 据Numbeo的统计，深圳的房价收入比高居全球首位。 资料来源：wind 深圳房价收入比持续上涨 资料来源：wind，Annual Demographia International Housing Affordability Survey:2016 深圳与全球最不能承受房价城市Top10（2015） * 房价收入比：郑州小步攀升 长期来看，郑州房价收入比呈现小步攀升的态势 2016年，郑州房价加速上涨，仍低于35大中城市水平，属于相对“价值洼地” 郑州房价收入比在国际87座大城市排名中也位居前列 资料来源：wind 郑州房价收入比持续低于35大中城市水平 资料来源：wind，Annual Demographia International Housing Affordability Survey:2016 郑州房价收入比 * 房价收入比：安庆缓慢上升 长期来看，安庆房价收入比缓慢上升 明显低于全国房价收入比水平，符合国际标准 与2016年火爆的一二线房地产市场相比，安庆房价估值十分稳定。 资料来源：wind、统计局 安庆房价收入比持续低于全国平均水平 * 房价收入比：存在诸多缺陷，需尝试新的角度 房价收入比计算简便，但缺陷明显 缺乏动态合理的参照系，按国际准则，泡沫几乎从未缺席 缺乏理论基础，居民做决策依赖的是现有财富以及预期收入 缺乏微观房贷数据，一般计算结果无法代表真实状况 观察房价收入比的新角度 基于贷款数据对不同收入阶层的房价收入比的观察 中国长期的高房价收入比可能来自于收入过去持续高速增 长形成的预期（过去30年年化