广水众鑫房地产东方名居建设项目投资投资可行性研究报告.doc

第一章 总论 1、项目建设背景 随着广水市经济建设速度的加快，应山城区作为广水市政治、文化和经济的中心，发展的速度明显快于其他地方。房地产行业作为经济建设的龙头，在经济发展中起到了举足轻重的作用。而随着国民生活水平的提高，民众对于居住品质的要求也在日益增高。如何满足广大群众对于居住品质的迫切要求，不仅是政府部门长期以来的重要课题，并且也是房地产企业的社会责任之一。 2009年1-12月，广水市房地产开发投资9.67亿元，与上年同期相比增长92.82%，环比增长了6.07%。位于规划中的核心地带由于建设缺乏总体规划，老、旧危房屋多，居住条件恶劣，环境脏乱差，与周边现代化的和住宅环境极不相宜。为了拓展发展空间，彻底改变的面貌， 2.1项目名称： 。 .2建设地点： 项目位于广水市应山城区永阳大道，.3建设单位： 工程咨询资格证书 资格等级: 甲 级 证书编号: 工咨甲22120070013 发证机关: 国家发展改革委员会 3、可行性研究报告编制依据 （1）项目（2）国家及颁布的相关法律、法规、政策（3）国民经济和社会发展“十五”纲要（）城市总体规划（—2010年）（）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额（）及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（）其他有关依据资料、1、、房地产开发投资的基本情况2009年广水市房地产开发投资完成97亿元，与上年同期相比增长92.82%，环比增长了6.07%完成投资占本年度计划投资的91。其中，商品房建设投资额78亿元，同比增长84.79%；土地开发投资额2元，同比下降了18.2%。按用途分：商品住宅开发投资7亿元，同比增长120%。其中高档公寓投资亿，同比下降28.71%；办公楼投资361元，同比增加了10.6%；商业营业用房投资1亿元，同比增长了63.08%。房屋施工面积同比其中住宅施工面积万平米同比办公楼施工面积万平方米同比商业营业用房施工面积平方米，、房地产市场销售的基本情况房屋竣工面积万平方米，同比。住宅竣工面积为万平米，同比办公楼竣工面积为万平方米同比商业营业用房竣工面积为万平方米同比。面积为万平方米，同比.74%，住宅面积万平方米，同比同比.4%，住宅同比、房地产市场价格的基本情况年以来，房屋销售价格指数呈小幅上升趋势。、建设项目资金来源基本情况房地产开发到位资金从资金来源情况贷款到位资金到位资金企业自筹资金到位资金到位资金 2、广水市商品房供需情况分析 2.1 市场供求分析 2.2 区位分析年新开盘面世的项目以为最多，种局面在年的市场将继续，重点发展区将成为场新盘的最大萌发地。房产价格稳中有升的发展态势不会改变2009年市场放量政策之后开发周期的延搁，房价仍将不断走高，现在不能确定的只是增长的幅度和频率而已。 核心城区内可开发土地日益减少客观事实 1、1.1 “十一五”发展规划 《广水市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中明确指出：“十一五”时期是加快广水市城市化进程，构建和谐广水市的关键时期。广水市十一五规划明确指出“加快城镇化进程，提升中心城区的辐射带动力和城市建设水平，加快城市建设，完善中心城区功能，提升城市建设品位。”更加详尽地指出了广水市城市建设的计划和决心。在今后的几年中，广水市不仅要建设一批精品住宅小区，还要建设四星、五星级酒店宾馆。 1.2广水市城市规划 按照省委、政府提出的城市建设“三年小变化、五年中变化、七年大变化”三步走的总体要求，将广水市建设成为了具有地方特色、具有良好环境质量和适宜人居、具有较高综合服务功能和辐射带动力的鄂北明珠，基本实现了基础设施、城市形象、人居环境的大变化。 1.3 近年广水市房地产投资情况（表3-1）： 年度 2007 2008 2009 2010.1-2 投资额 （亿元） 3.48 5.02 9.67 0.53 由上表可知，广水市房地产产业正处于高速发展期，随着城市化进程的进一步加快，房地产投资增速明显，2008年房地产涨幅曾居历年之最，2009年后，宏观调控政策对楼市投资产生影响，但广水市房地产投资仍处在高位运行。 2、项目所在区域房地产市场分析 2.1区域房地产市场概况 应山城区地理条件优越，硬件设施完善，是广水市的经济、文体、卫生、科教中心。应山城区房地产开发较早，拥有数量众多的楼盘，品质较高，价格也相对其他区域较贵一些。目前区域内房地产在售楼盘10余家， 4月平均价格为1650元/平方米。区域内2000元/平米左右的楼盘包括名门雅居、水岸星城、鑫世纪花园等，区域内户型多以中大户型为主，精致小户型在区域内尚未形成气候。 2.2项目周边主要楼盘调研分析 周边项目主要通过低密度、低容积率等优势特征来突出自身的