恒丰置业投资可行性研究报告(审定稿).doc

恒 丰 置 业 项目可行性研究报告 项目名称：滨江BJ03区块R21-10地块 省直专用房项目 开发单位： 杭州恒丰置业有限公司 日 期： 2006年3月 目 录 第一章 项 目 概 况 1 第一节 项目基本情况 1 第二节 项目建设主体简介 1 第三节 项目主要经济技术指标 2 第四节 项目开发建设意图 2 第二章 项目市场分析及定位 3 第一节 住宅市场分析及定位 3 第二节 公建配套及商业市场分析及定位 7 第三章 项目建设计划及工作分解 8 第四章 项目投资估算 11 第一节 项目物业分类 11 第二节 项目投资估算依据 12 第三节 项目投资估算表 14 第五章 项目资金筹措和营运 16 第一节 项目销售收入的估算 16 第二节 项目资金平衡分析 16 第六章 项目经济评价 17 第一节 项目销售收入和利润估算 17 第二节 项目财务评价 17 第七章 结 论 18 第一章 项 目 概 况 第一节 项目基本情况 项目位于杭州市滨江区省属用地滨江BJ03区块R21-10地块，处于钱江四桥和一桥之间，东临主干道建业路、南临规划支路、西临上铁四公司地块、北临主干道滨盛路，交通便捷，地理位置优越。项目东面为青少年活动中心和居住区公园，南面为综合商业用地，西面为正在建设中的区级大型公建中心，北面为规划中的大型居住区。 项目占地约138亩，规划建设用地面积7.58公顷，总建筑面积25.5万平方米，其中：住宅17.03万平方米，公建配套及商业2.15万平方米，地下建筑6.33万平方米。现状地势平坦，目前为农用地，有少量农居房。 本项目是解决省直机关企事业单位干部职工房改遗留问题的省直“专用房”建设项目。为加快项目建设进度，省政府成立了浙江省省直经济适用房建设联席会议，负责协调省直单位专用房建设、管理和销售中的有关事宜，并将此项工程列入省重点工程项目，要求严格按照基本建设程序抓好项目的开发建设管理工作。 根据浙江省省直经济适用房建设联席会议（[2005]2号）会议纪要精神，项目前期准备工作进展顺利。 1、项目建设主体--杭州恒丰置业有限公司已组建。 2、项目计划已报经浙江省发展和改革委员会、浙江省建设厅、浙江省国土资源厅（浙发改函[2005]232号文）批准正式立项。 3、项目规划条件已申领，通过招投标确定了设计单位—浙江华坤建筑设计研究院，完成了项目规划设计方案的编制，并按程序报规划主管部门批准。 第二节 项目建设主体简介 杭州恒丰置业有限公司由杭州银河房地产开发有限公司和萧山地方建设发展有限公司出资组建。杭州银河房地产开发有限公司成立于1993年3月，具备相应的房地产开发资质，现有各类工程技术及经济管理人员30多人，其中硕士研究生3人，本科及大专以上学历人员20多人，具有中高级专业技术职称的人员近20人。历年来，杭州银河房地产开发有限公司开发建设了银河小区、银河商务中心、银通大厦、银河公寓、西仓弄公寓等多个项目，累计竣工面积30万平方米。 第三节 项目主要经济技术指标 根据项目规划条件和主管部门的要求，初步确定该项目的主要经济技术指标： 项 目 基本指标 1、毛地 138亩 2、建设用地 7.58公顷 3、总建筑面积 255007平方米 4、地上建筑 191747平方米 其中 住宅 170273平方米 公建配套及商业 21474平方米 5、地下建筑 63260平方米 其中 全地下室 58851平方米 半地下室 4409平方米 6、容积率 2.5 7、绿化率 30% 8、建筑密度 18.3% 9、住宅总户数 1302户 10、小区总人数 4400人 11、机动车位配比 1:1.07 第四节 项目开发建设意图 由于本项目是为解决省直属机关、企事业单位干部职工房改遗留问题而建设的“专用房”，因其特殊性，项目住宅部分受到相关政策性条件的限制而无法按市场化原则来实现其利润最大化，因此在本次“专用房”开发建设中，我们把提供高质量住宅产品，满足特定居住人群现代居住行为方式，提高住宅居住环境质量,完善住宅使用功能，构建生态居住空间，最大限度提高省直属机关、企事业单位干部职工满意度，来获得良好的口碑，充分提升公司的社会形象和品牌认同度作为本次项目开发建设的前提性目标；在实现以上目标的同时，应充分挖掘各方资源和发挥自身优势，实现预期效益。 为此我们确立了本次项目开发建设的总体目标：在提高本项目特定居住人群满意度的前提下实现该项目预期的经济效益。 第二章 项目市场分析及定位 根据本项目的开发意图和总体