某房地产新建项目投资可行性研究报告书.doc

某房地产建设项目 可行性研究报告 目 录 一、项目说明 4 （一）投资可行性研究依据 5 （二）投资可行性研究假设前提和限制条件 6 （三）项目投资可行性研究结论 6 二、项目概况 8 （一）项目所处区域因素分析 9 （二）项目自身因素分析 14 （三）文殊院片区客观条件决定了其发展的基本方向 16 （四）项目最高最佳使用用途定位 17 （五）项目开发价值及销售预测 17 三、投资环境研究 19 （一）成都市经济、房地产市场发展的宏观环境 19 （二）成都市城市总体规划 21 四、市场研究 25 （一）成都旧城改造工程各大板块概述 25 （二）结论 27 五、地理环境和附近地区竞争性发展项目 28 （一）成都城区内旅游景点及相关经济圈分析 28 （二）小结 32 六、规划方案及建设条件 34 七、投资估算及资金筹措 37 （一）、总投资估算内容 37 （二）投资估算说明 38 （三）项目总投资估算一览表 43 （四）资金筹措的方式： 47 （五）还款计划 47 八、项目评估基础数据的预测和选定 48 九、项目经济效益评价 49 （一）经济评价指标 49 （二）财务评价报表的编制 50 （三）动态投资回收期的测算 51 （四）财务分析指标计算 51 十、风险分析 52 十一、可行性研究的结论 54 一、项目说明 “文殊院”一期建设项目规划用地面积约合112.98亩。规划总建筑面积为86352.34平方米，其中地上商业部分总建筑面积为51352.34平方米，公共配套设施建筑面积2000平方米，地下建筑面积3.3万平方米。其余C3、C5、C7、三宗地约合34.84亩，用于拍卖。一期详细规划用地指标如下表： 项目用地 用地面积 容积率 地上面积 地下面积 B3 8970 0.95 8521.5 33000 B4-1 7460 0.8 5968 B4-2 6255 0.95 5942.25 B6 15822.3 1.12 17720.976 B9 6500 1.06 6890 C6 7089.45 0.89 6309.6105 C3 9474 6 C5 8084 3 C7 5667.6 7.3 一期总用地面积合计 112.985亩 拍卖土地面积合计 34.839亩 地上建筑部分面积合计 51352.3365 一期平均容积率 0.9857 （一）投资可行性研究依据 中房集团（成都）尺度地产营销有限公司对“文殊院”项目一期进行项目可行性研究评估工作，并提交投资可行性研究报告用于项目银行贷款，其主要研究依据如下： 1、《中华人民共和国房地产管理法》； 2、《中华人民共和国土地管理法》； 3、《中华人民共和国城市规划法》； 4、《成都市城市总体规划》； 5、《房地产开发项目经济评价方法》、《房地产估价规范》； 6、成都市有关房地产开发、销售的法规政策； 7、二○○○年《四川省建筑工程计价定额》、《全国统一安装工程预算额四川省估价表》及相应的取费标准； 8、国家及地方关于营业税、土地增值税、所得税和税收管理条例； 9、委托方提供的相关资料： 10、成都市2001年至2004年《统计年鉴》； 11、其他相关资料。 （二）投资可行性研究假设前提和限制条件 1、本项目土地使用权能合法取得；且以本报告设定的价格取得为本报告的假设前提； 2、本报告设定的使用用途（商业）能够最终通过规划部门的认可批准； 3、政府对周边商业服务设施、基础配套设施有整体规划； 4、本项目建筑设计功能完善、布局合理，配套设施完善、适度，能引导足够客流量并能满足消费者需求； 5、本项目地质状况较好，工程建设能按计划顺利进行； 6、本项目单位工程竣工验收符合国家相关验收标准，项目综合验收能顺利通过政府规划部门和其他相关职能部门的验收，项目能及时交付使用; 7、政府的相关政策、房地产市场、经济环境保持良好的发展趋势，没有较大波动； 8、委托方提供的资料合法、真实可靠。 （三）项目投资可行性研究结论 1.市场分析结论 根据对“文殊院”建设项目的综合分析得知：该项目的开发建设具有文化内涵、区位、规模、品牌等优势。旅游产业作为四川的支柱产业之一，近年来得到了快速、健康、持续的发展，为本项目奠定了较好的市场基础。从市场的角度来开，该项目开发的产品符合市场需求，项目开发建设可行。 通过对该区域内房地产市场状况以及房地产市场发展变化的趋势，结合本项目的具体情况（包括实物形态、档次等）。在充分考虑影响项目价格的若干因素和未来变动趋势的前提下，利用房地产价格评估中的市场比较法、收益法、长期趋势法等评估方法原理，对开发完成后的该项目各类房屋的平均销售单价进行了预测。 商业用房：19000元/㎡（平均价格）