恩施国际名品城投资可行性研究报告.doc

 打造鄂西“泛地产”基地 开启商务创意元年 〖恩施国际名品城〗 项目可行性报告 执掌名品 ．与世界相望 目 录 前 言 5 1项目概况 1 1.1项目名称 1 1.2项目建设性质 1 1.3申报单位 1 1.4项目主体 1 1.5承担单位 1 1.6支持单位 1 1.7项目简介 1 1.8规划依据 2 2.项目背景及必要性 1 2.1项目区域概况 1 2.2项目背景 8 2.3项目实施的必要性 11 3.规划方案 1 3.1项目规划原则 1 3.2项目策划视野 3 3.3策划理论前提 3 3.4项目方略 8 3.5项目实施规划 13 3.5.1项目开发基本思路 13 3.5.2项目空间布局 16 4.市场分析 26 4.1市场研究 26 4.1.1 市场环境分析 26 4.1.2 区域市场分析 27 4.1.3影响市场价值的因素 33 4.2 恩施州消费、服务、娱乐分析 35 4．3市场定位分析 36 4.3.1市场定位需考虑的因素 36 4.3.2 项目市场定位分析 38 4.3.3 项目群体定位分析 38 4.3.4 项目地域定位分析 39 4.4 启示 39 5.效益评估 40 5.1经济效益评估 40 5.2 社会效益评估 50 5.3环境效应评估 54 6.环境影响分析与保护规划 57 6.1 环保概述 57 6.2项目环境概况 60 6.3环保分析与目标 60 6.4技术经济论证 63 7.安全与消防 64 7.1设计依据 64 7.2 设计范围 64 7.3 设计原则 64 7.4 设计方案 65 8. 项目建设与运营管理 67 8.1 建设组织管理 67 8.2项目实施时序安排 68 8.3项目运营方案 70 9. 项目风险规避 75 9.1风险预估综述 75 9.2市场风险 75 9.3 经营管理风险 77 9.4 财务风险 77 9.5风险规避策略 78 10.移民安置问题 81 10.1相关法律法规 81 10.2移民范围： 82 10.3移民安置原则 82 10.4移民安置赔偿标准 83 10.5移民安置的必要性 84 10.6途径 85 11.结论与建议 88 11.1结论 88 11.2建议 89  前 言 恩施土家族苗族自治州位于湖北省西南部，山青水秀，空气清新，森林覆盖率高达65%，被誉为“天然氧吧”，是适宜人类居住的祖国“三大后花园”之一；中药材资源丰富，素有“华中药库”之称；生物资源富集，被称为“鄂西林海”和“天然植物园”；盛产优质白肋烟和烤烟，被誉为“烟草王国”；魔芋种植历史悠久，是“中国魔芋产业综合实力第一市”； 盛产以“恩施玉露”茶为主的优质名茶，是全省三个“茶叶大县” 之一；这里蕴藏着迄今为止世界上发现的唯一独立硒矿床，被誉为“中国硒都”， 富硒绿色产业正在形成。铁矿、黄铁矿、耐火粘土、煤矸石、石灰岩等矿产种类繁多，极具开发价值。恩施旅游资源富集，以恩施大峡谷等一批极具特色的景区和以“恩施女儿会”为代表的浓郁的土家、苗族文化交相辉映，为发展生态文化旅游造就了巨大的发展空间。 作为地处武陵山区腹地的山区县市，长期以来，恩施因基础薄弱、交通闭塞、信息制约，资源优势难以转化为经济优势，发展速度缓慢。 “十一五”以来，恩施市紧紧抓住“两路”建设与开通机遇及国家和省实施一系列支持中、西部地区、民族地区发展的重大政策机遇，创新发展思路，转变发展方式，奋起直追，尤其是围绕武陵山经济协作区的整体开发。恩施作为该区的中心城市之一，本地资源整合与产业提升成为恩施州发展规划的主体部分，也是恩施市实施工业兴市战略的主战场。 近年来，恩施经济开发区立足自然资源丰富、“两路”全线贯通优势，以项目建设为中心，狠抓基础设施及配套功能建设、创新招商引资工作思路，切实优化发展服务环境。 本项目拟定的国际名品城是顺应恩施工业兴市的发展要求，丰富城市品牌发展内涵，提升区域综合竞争力。以国际商务服务水平为模板，以建成鄂西最高档商务服务中心为愿景，以企业的服务需求为导向，旨在为企业间搭建一个交流沟通的自由平台。 该项目的建成不仅可让国内外知名品牌“走”进来，也可让恩施本土企业“走”出去。同时，该商务服务项目的发展也可带动恩施其他现代服务行业的的发展，从而增强恩施综合竞争力和辐射带动力，推动经济在更高层次跃升发展。 在上述设计构思的理念指导下，项目以丰富多样的环境资源和文化资源为载体，拟规划成“一心两轴连四区”的主题城市综合体。 总之，在恩施工业蓬勃发展的上升期，建成这样一个集休闲居住，购物娱乐，企业服务为一体的多功能城市综合体是十分必要和可行的，对于汇聚城市人流、物流、资金流、信息流，提升城市向心力和吸引力，推动恩施工业化、城市化进程有重大促进作用。1项目概况 1.1项目