房地产的痛苦与出路概念.pptx

房地产的痛苦与出路 锡恩知识管理部Steven 2012年10月30日 您是否也有以下的困扰… 营销不力 销售下滑 企业转型 人事动荡 高价拿地 资金链紧张 设计施工缺陷 产品质量遭投诉 一、地产之痛——土地开发 远洋地产之亦庄地王——售价腰斩 2009年12月，远洋地产以总价48.3亿元/每平米1.8万的楼面价拿下亦庄新城地王，高达467%的溢价率更是改写了北京300%的纪录 昔日“地王”售价腰斩？ 1期均价4-4.7万元/平方米，售出44套 2期均价3.2-4.4万元/平方米，售出8套 近期成交均价为2.64元/平方米 望京地王——折价上市 2010年3月，经过84轮竞拍，远洋地产以总价40.8亿/每平方米2.7万的楼面价夺得北京望京1号地块，成为当时的北京单价地王 拟售价格为5.8万/平方米 成交均价4.6万/平方米 成本价约 5万/平米 实际售价比预期低1万多元/平米 昔日“地王”亏本甩卖？ 远洋青岛地王——闲置2年 －2010年3月，青岛 某地块拍卖起价为6000元/平方米 －经过66轮较量，远洋地产以地价1.95万元/平方米竞得该地块，成为青岛“地王” 反差 远洋地产青岛的“地王”项目在拿地2年后，仍处于挖地基阶段，涉嫌成为闲置土地。 昔日“地王”成为闲置土地？ 远洋地产——市场地位下降 北京市场连续六年第一的龙头房企 2012北京市场 第四位 跌落到 为什么? 2012上半年净利润率下降至仅10.6%，为大型内房企中最低 远洋地产——业绩下滑明显 盈利能力下降： －核心盈利下跌29%至7.16亿元 －毛利率约20.6亿元，同比下降12％ －净利润率下降至10.6%，为大型房企中最低 销售下滑： －住宅板块营业额较去年同期下跌22%，协议销售均价跌幅达20％； －北京市场在其业绩占比从2009年的70%，下降至总销售额的28% 流动资金紧张： －现金及现金等价物120.6亿元 －短期贷款已达160亿元 －贸易及其他应付款项达108.8亿元 －总流动负债高达586.8亿元 二、地产之痛——地产融资＆财务危机 地产融资——财务现金流 格力地产——深陷财务危机 ～2009年格力地产借壳上市； ～同年以总价66亿元拿下珠海“地王”－格力海岸项目； ～格力海岸项目总投资140亿元，每平米成本超过15000元 2012格力地产陷财务困局 资产负债率高 2010年81.47％ 2011年82.46％ 短期偿债压力重 到期债款10.5亿 手持资金7.04亿 频繁融资 内部借贷40亿元 外部借贷25.5亿元 实德地产——现金流近枯竭 实德集团 土地储备近800万平方米 在建项目393万平方米 项目总投资近300亿元 北京亦庄地块 投资2.48亿元 已闲置2年 大连“海蓝山”项目 号称一期别墅310套 仅两栋六套别墅完工 哈尔滨盛和天下 地价18亿元 销售不畅 实德房地产信托违约 2010年8月，华奥国际信托为实德集团募集21.77亿元信托资金 实德集团一再拖延兑付 2012年6月华澳国际信托与大连实德对簿公堂 资 金 紧 张 三、地产之痛——产品质量 绿地质量门：设计缺陷、施工质量 绿地“瘦身钢筋”事件 马鞍山世纪城项目，12mm承重钢筋被替换成8mm的“拉细”钢筋 2012年4月世纪城被迫停工 随后，安徽省检测二站进入现场进行检测工作 5月7日，绿地集团承诺对不合格建筑材料实行“零容忍” 检测人员透露，检测结果很不好，整个建筑主体都会有很大的倒塌危险，依法应推倒重建 绿地质量门：设计缺陷、施工质量 绿地深陷多地质量门事件 舆论哗然！ 四、地产之痛——地产营销 库存过高，销售周期过长 目前共29个在建项目 2012全年目标约90亿元，占可售货量的55%左右 全年的可售货量逾160亿元 前9个月合同销售额为78亿元 地区性房企的销售困局 万科、保利等地产公司 销售周期都在6个月以内 建业地产库存消化周期为8.4个月 五、地产之痛——人力资源 转型之痛——万科的“离职门” 2010年10月，公司副总裁陈东锋离职 2011年1月，万科副总裁肖楠与执行副总裁徐洪舸共同离职 2011年6月，万科执行副总裁、上海区域总经理刘爱明辞职 2011年8月，万科执行副总裁袁伯银辞职 2012年1月，万科重庆公司总经理邢鹏辞职 住宅地产 商业地产 战略 转型 YES NO 2010年前，王石坚守住宅产业化的方向， 几乎没有涉足商业地产 2011年后，万科在总裁郁亮的带领下大力发展商业地产。 高层人事震荡严重，人才大批流失 2012年，项目的主要开发管理权统一收归到集团，并新设开发管理部直接管辖 近半年，至少裁撤了三位区域大员，天津、杭州、海南三地更换主要领导 2012年6月共有员工6314人，与去年相比减少538人，人数下跌8%