房地产开发企业为客户提供个人贷款保证担保相关问题浅析概念.pptx

房地产开发企业为购房人提供个人贷款保证担保 若干法律问题浅析 2016.JUL 前 言 PREFACE 商品房与市场上的其他商品相比，具有相对高昂的价格，一次性支付购房款对于普通购房人来说资金压力较大。因此，向银行贷款购房成为购房人的普遍选择。 为了保障债权实现，银行通常要求房地产开发企业为购房人提供贷款担保，当购房人无法按时还款时，银行有权要求房地产开发企业承担相应的担保责任。本课题从房地产开发企业的角度，浅析房地产开发企业（以下简称“开发企业”）作为担保人为购房人贷款提供担保实务中的几个问题。 我们贷款买房，开发商要为我们承担怎样的担保责任？ 目录 CONTENTS 三方主体及其相互间的法律关系 签订担保合同风险提示 担保方式、担保期限 承担担保责任后的救济 1 三方主体及其相互间的法律关系 三方主体及其相互间的法律关系 购房人 贷款银行 开发企业 一、商品房买卖合同关系 二、借款合同关系 三、担保合同关系 开发企业是出卖人，购房人是买受人。购房人向开发企业支付的购房款中，一部分需要向银行借贷，因此产生第二项法律关系。 银行是贷款人，购房人是借款人。银行为了保障其债权的实现，要求开发企业为购房人提供担保，因此产生第三项法律关系。 银行是债权人，购房人是债务人，开发企业是债务的担保人。 三方主体及其相互间的法律关系 购房人 贷款银行 开发企业 一、商品房买卖合同关系 二、借款合同关系 三、担保合同关系 借款合同与担保合同是主合同与从合同的关系。 商品房买卖合同有效签订是借款合同签订的前提。 三方主体及其相互间的法律关系 商品房买卖合同 借款合同 这两个合同并不是主合同与从合同的关系。 在购房人依约支付首期房价款并委托按揭银行将所贷款项支付给开发企业，开发企业交房并为购房人办理房产证，且开发企业履行完维保义务后，商品房买卖合同的权利义务即归于消灭； 但借款合同并不因此消灭，可独立存在直到购房人还清贷款为止。 是否是主合同与从合同关系？ 2 担保方式、担保期限 贷款银行通常要求开发企业提供保证担保，即承担连带担保责任。担保范围为购房人的全部贷款。 担保方式 担保期限一般分为全程担保和阶段性担保，开发企业通常仅为购房人提供阶段性担保。 担保期限 担保方式、担保期限 根据《物权法》第一百七十六条的规定，“债权人应按照担保合同约定的顺序实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。” 担保债权实现顺序 根该法条规定了三个层次的内容： 1. 根据当事人意思自治原则，首先应当按照贷款银行（债权人）、购房人（债务人）与开发企业（担保人）之间签订的担保合同的约定实现债权； 2. 若担保合同没有约定债权的实现顺序，或者约定不明确，购房人（债务人）自己提供物的担保，贷款银行（债权人）只能先就该物的担保实现债权，而不能要求开发企业（担保人）先承担担保责任。 3. 如果同时存在第三人提供物的担保和保证担保的，贷款银行（债权人）可以选择先就第三人提供物的担保实现债权，或者先要求开发企业（担保人）承担担保责任。 担保方式、担保期限 然而，实务中购房人以自有财产向贷款银行提供物的担保，或者第三人提供物的担保的情形都是少见的，通常仅有开发企业的保证担保。 担保债权实现顺序 并且，贷款银行通常会在担保合同中载明如下条款：“当债务人未依约履行贷款合同债务时，无论债务人对合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），债权人均有权直接要求担保人承担全部保证责任，而无须先行行使其他担保权利。”若开发企业与贷款银行签订了载明上述条款的担保合同，则相当于承担了完全的连带担保责任。不论该债权是否存在其他任何形式的担保，贷款银行都有权直接要求开发企业先承担保证责任。 盯住开发商，债权有保障。 担保方式、担保期限 担保方式、担保期限 因商品房通常为期房销售，购房人与开发企业签订商品房买卖合同后无法立即取得房屋所有权证，也就无法以该商品房作为抵押物办理抵押登记。 商品房竣工且购房人办妥房屋所有权证后，购房人以该商品房作为抵押物向贷款银行提供抵押担保。阶段性担保，通常指当房屋抵押登记手续办理完成后，开发企业的保证责任即告解除。 阶段性担保 以商品房抵押提供物的担保 购房人 清偿贷款 购房人办妥房屋所有权证，办妥抵押手续 签订商品房 买卖合同 开发企业提供保证担保 为什么不直接以商品房办理抵押担保， 而要求开发商先当保证人呢？ 新《民事诉讼法》施行后，抵押权实现的方式主要三种： 1、由抵押权人与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。 2、抵押权人可以向法院申请实现