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二○一四年五月目 录论文摘要…………………………………………………………………………… 2一、北京市二手房市场发展现状………………………………………………… 3（一）近两年国家对二手房的宏观调控政策………………………………………3（二）北京市国家宏观调控下的二手房市场现状…………………………………4二、北京市二手房市场存在的问题…………………………………………………4（一）政府及相关部门对二手房市场政策指引不够，法规制度不完善. ………4（二）北京市二手房中介机构服务发展不完善……………………………………5（三）金融业支持力度小，信贷利率机制不完善…………………………………7三、解决北京市二手房市场存在问题的对策建议…………………………………9（一）增强政府对二手房市场的政策支撑力度……………………………………10（二）加强房地产经纪机构的自身服务及行业规范………………………………10（三）增加金融机构对二手房交易的支持力度……………………………… 11参考文献…………………………………………………………………………… 11 论 文 摘 要房地产业是国民经济中的重要组成部分。随着住房制度改革的不断深化，北京市的住房市场快速发展，房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。本文先从北京市二手房市场的发展现状进行逐步分析，在此基础上找出北京市二手房存在的诸多问题，如政府及相关部门对二手房市场政策指引不够，法规制度不完善,北京市二手房中介机构发展不完善,行业诚信经营状况堪忧以及在交易过程中经纪公司的问题，针对这些问题，提出一些可供参考的建议。关键词：北京市 二手房 问题 对策北京市二手房市场现状及对策分析白莉莉(开封大学 房地产经营与估价专业)一、北京市二手房市场发展现状（一）近两年国家对二手房的宏观调控政策2013年1月5日，北京公积金贷款调整：人均住房超29.4平米拒贷二套。2013年2月20日，国务院常务会议：“国五条”出台其中完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，和规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。?都针对北京市二手房做出了相关政策上的调整.2014年的调控方向：“双向调控”，即市场过热就进行“需求调控”，市场冷了就反向调控。?2014年政府有意减少对房地产的干预，转而让市场供需去调节。在确保有足够保障房的前提下，对商品房合理买卖领域放松管控，有利于房地产市场良性运行。2014年1月房价环比上涨的城市个数减少，下降的城市个数增加?，1月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市个数分别为6个和13个?。2014年央行要落实差别化住房信贷政策，满足首套自住购房的贷款需求，切实提高保障性安居工程金融服务水平。国务院出台的“二手房交易差额征20%个税”政策引起了各方关注。按照我国按照《个人所得税法》规定，个人出售自有住房取得的所得（出售价与房屋原值的差额），应按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。但在实际操作中，由于部分房屋并不能核实房屋原值，例如此前并非购买商品房所得的福利分房，无法准确计算出差额，即通过出售自有住房取得的所得，因此无法按照20%来征收。对待这类房屋，国家政策为统一按照出售总价的1%征收。也就是说，2013年二手房交易税费中的交易个人所得税征收有两种标准，能提供房屋原值的按照出售前后差额20%征收；未能提供房源原值的，统一按照出售总价的1%征收。只有二手房交易满五年，且是唯一住房的才能免征个税。（二）北京市国家宏观调控下的二手房市场现状1、租赁市场火热?北京二手房地产信息网数据研究中心对市场监测的情况来看：2014年二手市场表现出了明显的售转租的形势；前三个月主要是受到春节过后返城工作及务工的人员的集中爆发而致；二、四季度受到相应政策出台的影响，二手房买卖市场趋于冷淡,房屋成交量增幅比上季度有所回落2014年第一季度，石景山区鲁谷区二手房买卖成交210套，环比下降2.1%，二手房租赁成交180套,环比下降2.3%，2014年石景山鲁谷二手房均价32000每平米，2013年7月份至12月二手房均价36000左右，现北京市二手房成交量总体为下降状态。人们的置业热情持续低迷，在一片观望形势中二手市场的方向逐渐向租赁市场转移；以及2014年9月底有消息称拟于明年开始征收私房出租税，以及大量的城中村被拆迁改造，引发了集中性租房的现象，而卖方售转租的行为愈发明显，二手房租赁市场火热。2、地铁周围二手房需求高目前北京地铁处处可见，在地铁拉近区域距离、改善市民出行方式的同时，也将带动其周边楼市的活跃程度，地铁对于周边房产的带动作用已经体现，大多租房客群没有车或暂时不买车，第一关注的就是交通问题，以一号线为例，地铁开通一年内起周边二手房均价相比涨