农用地估价技术及案例概要.ppt

农用地估价技术及案例 陈 平 2012年6月 武汉 3.2 不同估价目的的农用地估价 荒地抵押价格评估要点 ? 采用成本逼近法和剩余法确定其价格 ? 在估价报告中说明未来市场变化风险和预期强制处分等因素对抵押价格的 影响 ? 区分抵押物的权利状况，按照其相应的权利评估确定其相应的价格 ? 应掌握前3年荒地价格的变化状况，预测未来3年的地价变动趋势，并考虑 抵押风险和强制处分等因素 3.2 不同估价目的的农用地估价 土地使用权入股价格评估要点 ? 土地使用权入股的价格包括土地使用权价格（即土地使用权入股所作价格） 和土地使用权入股价格（即土地使用权入股所得的报酬） ? 委托经营模式：分为村户合股、村村合股、企事业与农户合股、科技部门与 村合股等形式。 ? 租赁经营的收益分配方式：租赁经营时每股土地股每年都从合作社取得一定 的保底收入，然后年终的时候再按股份参与利益的分红 ? 自主经营的收益分配方式：土地股直接在年终按股份参与收益分配 ? 联合经营模式：一般是“户户合股” 形式，按照土地股份、基础设施股份 （固定投资股份）、物化成本股份、劳动股份（劳动股和技术股）比例分配 感谢分享! 因素 级别 备注 1 2 3 4 5 自然 因素 方位 南向 西向 东向 北向 坡度 2° 2°–6° 6°–15° 15°–25° 25° 湿度 表层土壤质地 壤土 粘土 砂土 砾石土 参考 有效土层厚度 100cm 60-100cm 30-60cm 30cm 参考 有机质含量 2.0% 1.5-2.0% 1.0-1.5% 0.6-1.0% 0.6% 参考 障碍层深度 60-90cm 30-60cm 30cm 参考 下层土 与上层土同质壤土 砂粘土及砂砾土 强粘土及砂砾土 参考 土壤盐渍化状况 无盐渍化 轻微盐渍化 中度盐渍化 盐渍化严重 灌溉保证率 充分满足 基本满足 一般满足 无灌溉条件 排水条件 无洪涝 丰水年有短期洪涝发生 丰水年有洪涝发生 雨季发生洪涝 面积 10亩以上 5-10亩 1-5亩 1亩以下 参考 社会 经济 因素 耕作难易程度 容易 中等 较困难 很困难 距城镇的远近及 交通通达性 距城镇较近，且 交通通达性较好 距城镇较近，但 交通通达性较差 距城镇较远，但 交通通达性较好 距城镇较远，且 交通通达性较差 特殊 因素 特殊的气候条件 非常特殊小气候 比较特殊小气候 无特殊 特殊的土壤条件 非常特殊土壤 比较特殊土壤 无特殊 特殊的环境条件 环境污染状况 2.5 评分估价法 农用地价格影响因素体系的建立 旱地评分表 因素 级别 备注 1 2 3 4 5 自然 因素 日照 充分 早晚多阴影 日阴 坡度 2° 2°–6° 6°–15° 15°–25° 25° 表层土壤质地 粘质壤土 壤土 壤质粘土 砂质壤土 粘土 参考 有效土层厚度 100cm 60-100cm 30-60cm 30cm 参考 有机质含量 2.0% 1.5-2.0% 1.0-1.5% 0.6-1.0% 0.6% 参考 障碍层深度 60-90cm 30-60cm 30cm 参考 下层土 与上层土同质壤土 砂粘土及砂砾土 强粘土及砂砾土 参考 土壤盐渍化状况 无盐渍化 轻微盐渍化 中度盐渍化 盐渍化严重 灌溉 自由 插秧时水量不足 平时可能水量不足 一般水量不足 时常水量不足 排水 较好 一般 积水田 偶而有洪水发生 经常发生洪水 面积 5亩以上 3-5亩 1-3亩 1亩以下 参考 社会 经济 因素 耕作难易程度 容易 一般 不容易 距城镇的远近及 交通通达性 距城镇较近，且 交通通达性较好 距城镇较近，但 交通通达性较差 距城镇较远，但 交通通达性较好 距城镇较远，且 交通通达性较差 特殊 因素 特殊的气候条件 非常特殊小气候 比较特殊小气候 无特殊 特殊的土壤条件 非常特殊土壤 比较特殊土壤 无特殊 特殊的环境条件 环境污染状况 2.5 评分估价法 农用地价格影响因素体系的建立 水田评分表 2.5 评分估价法 农用地价格影响因素体系的建立 ? 日本——水田比准表 ? 日照：良好：9h；少许有日阴：5-9h；有相当之日阴：3-5h；大部分 日阴：3h ? 田面干湿：地下水位低之干田：地表下50cm以内无地下水；地下水位高 之干田：地表下50cm以内有地下水；半湿田：干田与湿田之中间状态湿 田：通年经常湿润积水田：地表上经常积水沼田：积水相当多 ? 面积：694平方米、297-694平方米、99-297平方米、99平方米 ? 耕作难易：根据道路状态、田块形状、障碍物之有无、土性之状态等综合 判定，分为：机械畜力耕作容易、可用机械畜