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借鉴国内外REITs模式，探寻养老资产持有新出路 今天，小福将通过对美国养老地产REITs和国内首支REITs的分析，探寻REITs在国内养老资产持有的新出路。 首先了解下什么是REITs？ REITs，即房地产投资信托 （Real Estate Investment Trusts）的缩写，是投资信托在房地产领域的应用，集合不特定的投资者，将资金集中起来建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构进行房地产的投资和经营管理，并共同分享房地产投资收益的一种信托方式。1960年，REITs在美国创立后，其他国家也纷纷跟进学习和建立。在发达国家，REITs给投资者和房地产市场带来很多积极的作用。 美国TOP3养老地产REITs分析 HCP、Ventas和HCN分别为美国前三的房地产信托基金投资商。 一、HCP 商业模式：5*5模式 第一个“5”，指五大类资产组合：养老社区、专业护理机构、生命科学园、医疗办公大楼和医院五大类资产组合。 第二个“5”，指五种投资渠道获取物业：直接持有出租型、地产基金持有型、参与开发和再开发获取型、债权投资方式获取型，REITs的份额换取型。 运营模式：租赁的模式，包括净出租和RIDEA框架下的委托经营两种模式。 二、Ventas 商业模式：租赁+委托经营的模式 对比HCP，发现Ventas持有的1/3的养老社区采用委托经营方式。 委托经营的优势：除获取租金收益外，还能收取经营收入（包括生活服务和医疗服务的收入，该收入是租金的数倍）。结果，尽管Ventas的资产规模不到HCP的一半，但收入规模却与之相当。 委托经营的风险：所谓高收益高风险，在委托经营模式下，运营方只收取固定比例的管理费，物业所有方承担所有直接经营成本、亏损风险以及业绩波动。 三、HCN 商业模式：租赁+委托经营+运营商参股的模式 对比HCP、Ventas，HCN在运营商参股模式下的，低成本扩张、“租赁+委托经营”的平衡、以及收益分享模式对运营商的吸引成为HCN赶超HCP和Ventas的手段。 与Ventas相似，HCN也在努力拓展委托经营的空间，但区别在于HCN更乐于通过共同构建物业组合的方式来激发运营商的管理积极性。 美国养老地产REITs分析小结： 综上，HCP、Ventas和HCN分别代表三个由低到高的REITs版本。但REITs型投资商的核心是在净租赁、委托经营和合资经营几种模式之间求得风险、收益平衡，但无论采用哪种模式，低成本下的稳定收益都是REITs存在的根本。 明天，小福将就国内首个REITs“中信启航”展开分析，就养REITs如何在中国落地；中国养老资产如何持有与证券化问题进行探究 今天，小福将通过对美国养老地产REITs和国内首支REITs的分析，探寻REITs在国内养老资产持有的新出路。 首先了解下什么是REITs？ REITs，即房地产投资信托 （Real Estate Investment Trusts）的缩写，是投资信托在房地产领域的应用，集合不特定的投资者，将资金集中起来建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构进行房地产的投资和经营管理，并共同分享房地产投资收益的一种信托方式。1960年，REITs在美国创立后，其他国家也纷纷跟进学习和建立。在发达国家，REITs给投资者和房地产市场带来很多积极的作用。 美国TOP3养老地产REITs分析 HCP、Ventas和HCN分别为美国前三的房地产信托基金投资商。 一、HCP 商业模式：5*5模式 第一个“5”，指五大类资产组合：养老社区、专业护理机构、生命科学园、医疗办公大楼和医院五大类资产组合。 第二个“5”，指五种投资渠道获取物业：直接持有出租型、地产基金持有型、参与开发和再开发获取型、债权投资方式获取型，REITs的份额换取型。 运营模式：租赁的模式，包括净出租和RIDEA框架下的委托经营两种模式。 二、Ventas 商业模式：租赁+委托经营的模式 对比HCP，发现Ventas持有的1/3的养老社区采用委托经营方式。 委托经营的优势：除获取租金收益外，还能收取经营收入（包括生活服务和医疗服务的收入，该收入是租金的数倍）。结果，尽管Ventas的资产规模不到HCP的一半，但收入规模却与之相当。 委托经营的风险：所谓高收益高风险，在委托经营模式下，运营方只收取固定比例的管理费，物业所有方承担所有直接经营成本、亏损风险以及业绩波动。 三、HCN 商业模式：租赁+委托经营+运营商参股的模式 对比HCP、Ventas，HCN在运营商参股模式下的，低成本扩张、“租赁+委托经营”的平衡、以及收益分享模式对运营商的吸引成为HCN赶超HCP和Ventas的手段。 与Ventas相似，HCN也在努力拓展委托经营的空间，但区别在