新项目接管验收手册探讨.doc

新项目接管、验收手册 2013年3月 1、总则 为了保证商业综合体项目的顺利接管、验收、移交，为了尽快使商业项目满足各种应有的使用功能，达到使用条件，达到正常运营状态，特制定商业综合体接管、验收手册，以指导新建商业广场在集团2010版制度中明确规定的时间内完成新项目的接管、验收、移交工作。 责任和义务 项目公司总经理和相应的商管公司总经理为移交、接收责任人，工程副总为直接责任人，工程部经理和各专业工程师为具体经办人。 项目公司组织建设的项目在开业前应完成相应的验收，达到开业条件。 开业前项目公司必须与商管公司针对项目情况制定接收移交计划（见附表一-项目交验计划时间表）。 各主力店的验收与移交由商管公司组织，由项目公司向各主力店移交，商管公司负责监督，全程参与。 综合体项目商业部分（除商管公司组织的主力店的移交之外）由项目公司统一向当地商管公司移交，商管公司视情况再向相关主力店移交。 移交、接收组织及人员分工：由项目公司组织移交小组，由项目商管公司组织接收小组，由股份公司项目中心质量监管部、商管总部进行监督。项目公司、商管公司工程副总为移交单位、接收单位直接负责人。在移交过程中，当项目公司和商管公司产生矛盾影响移交时，由股份公司项目管理中心质量监管部和商管总部成立监督小组，协商解决。 2、接管、验收和移交工作流程 2.1 开业前的准备和复核工作 2.1.1 开业前，项目公司与商管公司沟通办理接管计划，组 织交接培训、组织设备操作培训。 2.1.2 项目建设内容已按股份公司批准的经营策划书、设计施 工图内容、变更洽商签证及合同约定的内容全部完成。 2.1.3 项目使用功能符合设计标准，满足使用功能。 2.2 接管 2.2.1 接管工作应在开业前完成。商管公司视项目完成情况， 开业前完成正式验收前的预接管。 2.2.2 项目公司各专业首先把设施、设备清点完毕，商管公司 接到清单后，由项目公司专业工程师、商管公司各专业 工程师当场核对清点，无误后，双方在项目接管记录表 （见附表二-项目接管记录表）上签字。 2.2.3 商管公司在接管过程中对发现的未完工作、质量问题用 遗留问题清单（见附表三-工程遗留问题清单）记录清 楚，双方签字。 2.2.4 项目公司应及时完成未完工作内容，如设备、系统调 试，联动运行等，对存在的质量问题组织限期整改。 2.2.5 项目公司在完成所有工作内容（含竣工图等档案资 料），对存在的质量问题进行彻底整改后，进行自查， 合格后方可办理接管及移交。 2.3 验收和移交办理。 2.3.1 万达广场开业后，新项目商管公司须及时与当地项目公 司办理正式验收和接管手续。 2.3.2商管公司在接到验收和移交通知后，制定项目移交计划 （见附表四-项目移交计划）。 2.3.3 项目公司需保证项目移交前所有竣工项目资料达到国 家要求的标准，商管公司检查竣工资料是否齐全、真实、 有效。（见附表五-项目资料交验记录表） 2.3.4 项目工程完成竣工验收，工程质量经过规划、消防、人 防、电梯、环保、供电、市政、燃气、水质、质监站等 部门正式验收且质量等级在合格以上。 2.3.5 商管公司配合项目公司根据项目移交计划完成验收、移 交工作。包括：设备的清点与交接（见附表六-项目设 备移交清单），图纸资料（见附表七-项目移交资料清 单），备品备件的交接（见附表八-项目备品备件交验记 录表）（见附表九-项目备品备件交验清单），设备单位、 设备厂商一览表，能源计量的交接确认（水、电、气等）， 遗留问题的整改与完善（工程遗留问题分施工质量问 题，规划设计问题，物业需求问题，专项问题四类进行 汇总）。 3、开业前项目需具备的条件 3.1 取得开业前政府规定的必须具备的各项试验报告。 3.2 物业管理用房设备及机电系统条件商管公司予以确认。 3.3 屋面淋水、蓄水试验：在雨后后进行持续淋水2h，有可能做 蓄水的屋面，其蓄水时间不小于24h，屋面无