2006年大理南国城招商及营销策略案讲解.ppt

项目定位篇 业态定位——业态规划及功能组合 商业定位——商业形象及运营策略 招商执行策略篇 旅游商品交易中心运营策略 打造云南首个“名优厂商直营基地” 消除旅游购物心理障碍：名品、货真、价实 旅行社利益保障与分享机制：社团购物定点、线路捆绑 打造滇西北旅游及民族文化商品批发采供基地 批零兼营：前期区域批发业务、提高商户经营预期 挂牌保护、产业政策扶持，“经济特区”带动旅游商品经营户入场 地方名优土特产品交易采供平台 建立名优厂商合作联盟 联合推广统一商业形象包装统一商业促销 各业态设置500平以上主力购物店、便于旅游团消费结算管理 主力购物商店进入《游城记》 民俗文化展中心示招商执行策略 打造茶马古道民俗历史文化走廊 七个“民俗文化体验园” 南亚风情一条街 民间文化及节庆游乐广场 市民游憩商业公园招商执行策略 餐饮娱乐基地招商执行策略　 打造大理“天下美食城” 打造大理最大专业婚庆基地:民俗婚庆及专业婚庆 主题文化酒吧、锁定特殊消费群 与VIP服务联盟互动，吸引高端商务消费 商业规划及招商控制原则 业态相对分区而适当融合(见商业规划图) A级主力店(500)引导与控制业态分布 B级示范主力店(250)引导商业氛围 招商控制策略: 先外街\后内街 先交房先招商 未销售先招商 租金方案 租金基准定价按投资回报8%左右的价位，租金定价月基价应为：售价（5800元）×8%÷12个月＝39元/平米/月。 按项目情况，预计实际经营租金水平在第三到四年达到返租要求，在前三年平均租金设定为30元比较合理。 购物类： 租期三年：一层45元、二层20元,平均32元 租期三年分别计算方式：25、10；35、20；55、30 个别大客户租期一年：一层20元、二层10元 休闲娱乐类： 租期三年：一层40元、二层25元,平均32元 租期三年分别计算方式：20、10；35、25；50、35 个别大客户租期一年：一层20元、二层10元 各阶段招商政策 构建三大战略资源联盟 旅游企业合作联盟 利益分享及保障机制 联盟机制 主力店经营联盟 联合打造VIP服务中心（旅游及商务消费） 业态互补、资源共享、利益共创、效益共赢 统一形象、联合推广、统一行销 品牌厂商合作联盟 授权经营及供货政策 联合推广的市场基金 市场形象建立与维护 销售停滞的原因分析 前期无商业策划、商业前景描述不明 商业形象及运营方案不明 前期销售以纯投资客为主 商户观望心态明显 长时间无招商推动、投资客信心不足 投资客赢利模式：物业增值＋租金 无招商推进、如何确保投资收益 长时间无市场营销推广、客户到访量严重不足 客户从何而来 市场不明销售进度：销售完成、遇到问题不能推进 无客户到场、销售从而谈起 销售推进策略 商业形象重新包装、迅速出街 通过商业运营管理方案建立商户投资经营信心 快速启动招商活动、营造一定商业氛围 启动市场营销推广、通过商业氛围炒作建立投资客信心 目标客户集群定向推广定点宣传 自营客户为主、销售及招商对象一体化 目标行业商户为主 主要目标行业及客户群界定 专业DM商业杂志行销策略 之一 DM招商杂志战略定位 项目媒体楼书 项目信息发布平台 项目招商工具 DM商务杂志 专业商业商务杂志 专业投资置业顾问 DM商业广告平台 资源整合平台 稀缺商业资源整合 优势商业资源置换 杂志形式、楼书实质 突出杂志形象及专业性 淡化开发商及楼书色彩 专业DM商业杂志行销策略 之二 DM招商杂志运营策略 目标读者 目标行业品牌商户：成长中的工商业主 中高端商务消费群体：公务员、企事业单位领导 发行渠道 目标行业协会 专业市场 各大商圈品牌商户 政府公务员及企业事业单位领导 中高档车主 部分商务消费场所 发行方式 渠道直投 赠送＋订阅 项目投资及经营户限额赠送 杂志名称 《新财主》商务月刊 命名思想 针对目标客户量身定做 以商务、财富、财富主人为主诉求点 填补云南商务媒体市场空白 更具市场冲击力、让人过目不忘、先读为快 淡化开发商及项目色彩、消除发行及阅读障碍 名称解析 新时代的财富主人：区别于旧社会的土财主、更有素质和品味 顺应杂志指引的投资方向、吸纳全新投资理念、成就财富新贵 引导投资理念、成就财富人生 运营机构 策划：苏代才战略顾问工作室 设计：杭州赛普广告公司 协办：云南广夏置业有限公司 发行：云南原动力商务咨询公司 广告代理：云南恒通广告有限公司 运营执行