房地产业所得税汇算与土地增值税清算比较选编.doc

房地产业所得税汇算与土地增值税清算比较 【涉及文件】 　　1、《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）； 　　2、《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）。 　　【主要内容】 　　分别明确了房地产业企业所得税汇算和土地增值税清算办法。 　　【关键点】 　　1、汇（清）算时间不同 　　房地产企业的企业所得税征收，实行年中预缴、年终汇算清缴的方式，即每年汇算一次，不论开发产品是否完工，每年均按开发产品销售收入（或完工前销售收入）减扣除项目后的应纳税所得额征税。而土地增值税清算则采取项目清算，只有项目到达清算条件才清算，按收入减扣除项目后的增值额征税。一般是在开发项目完工且销售达到一定比例后进行清算，项目开发销售时间长，则清算时间跨度长。项目开发销售时间短，则清算时间跨度短。 　　国税发[2009]91号文件第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算： 　　（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 　　（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 　　（3）直接转让土地使用权的。 　　第十条又规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算： 　　（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售