物业设备管理的方案.docVIP

设备运行维修计划  设备管理做到三好、四会、五定。 制定各系统的应急处理方案。 量身订做一套经济运行方案,提高运行效率,节能降耗,为广场节约运行成本。重大会议、活动,早准备、早落实,加强值班和巡视,确保万无一失。 2.1上海区域五角场万达广场机电设备设施特点 广场的机电设备设施系统主要由供配电系统、中央空调系统、电梯系统、供水系统、排水系统、消防系统、楼宇自控系统、停车场管理系统、保安监控系统,整个机电设备系统的特点主要体现在: 2.1.1装机种类复杂,涉及专业面广,设备先进,进口设备多,现代高新技术被广泛应用于机电设备中,对设备管理与维修人员素质要求高。 2.1.2机电设备性能先进,设备运行管理与维修难度大。 2.1.3设备数量多,分布区域广,停机影响大。 2.1.4机电设备容量大,运行时间长,运行费用高,节能降耗是本物业高效运作与管理的重要方面。 2.2机电设备设施管理的重点和难点 2.2.1广场机电设备装机容量大、技术含量高,属智能型物业,管理的技术难度相对较大。 2.2.2广场商业性物业,各区域能耗时间不同,这给机电设备的运行管理提出了更高的要求,如何控制不同设备的运行时间,节能降耗,尽量降低运行成本,是机电设备管理工作的重点和难点。 2.3机电设备管理的原则和目标 2.3.1机电设备管理的原则 2.3.1.1预防为主,坚持日常保养与计划性维修保养并重,使设备时刻处于良好状态。 2.3.1.2对设备做到三好、四会和五定。三好即用好、修好和管理好设备;四会即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;五定即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。 2.3.1.3实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日常维护保养为主,同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理。 2.3.1.4完善设备管理和定期检查、维修制度。制定科学的保养规程,完善设备资料和维修登记卡片管理,合理制定定期维修计划。 2.3.1.5修旧利废,合理更新,降低设备维修费用,提高经济效益。 2.3.1.6规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作,确保供配电设备设施正常运行。 2.3.2机电设备管理的目标 通过经常性养护与及时性维修,使设备设施时刻处于最佳的运行状态,延长设备设施使用寿命,提高物业的运作效益,确保机电设备完好率99%以上,设备设施零修、急修及时率100%。 2.4加强与有关部门协调,做好重大会议、活动的设备管理 针对广场机电设备特点及重要性,遇重大会议、活动,须做好以下工作,确保会议、活动的顺利进行。 2.4.1维修人员全部到位,分工负责。 2.4.2预先检查各系统的运行情况,对会议、活动中涉及的设备设施重点检查,确保安全、正常运行。 2.4.3备足备品备件,以被急用。 2.4.4加强与有关部门的协调,提前通知下列部门: ①与供电部门联系,将工作联系函件亲自送与供电部门,强调会议或活动的重要性,并与属同一供电线路上的外部单位协调,避免会议或活动期间进行电力负荷试验,尽量停止对其供电线路的改造工作,同时提前做好供电线路的检查工作,确保万无一失。 ②与自来水公司联系并派发工作联系函,指出会议或活动期间避免进行管道维修等不利于供水的活动。 2.5机电设备管理维修保养方式 2.5.1日常维护保养。操作维修人员根据日常管理经验,用听、闻、看、摸等方式,利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检查,发现故障及时排除,并做好记录。操作人员每班至少巡视两次,维修人员每周至少检查一次。 2.6实行机电设备的动态管理 2.6.1设立值班维修服务电话,随时满足各种维修服务需要。 2.6.2利用先进的监控设备,推行例行巡视抄表检查制度,对设备运行状态实行动态技术监控。 2.6.3工程部除实行日常巡查、设备的例行保养工作外,每个维修工要求配备移动电话等通讯工具,在24小时内随叫随到,以便于开展应急抢修工作,实行动态管理。 2.6.4积极实现与公司技术委员会在技术指导和质量监督、信息反馈等方面的相互支持和动态协作。 2.6.5建立方便、畅通的沟通渠道,充分做好各项准备工作。 2.6.6组建一支由专业技术人员组成的应急维修队伍,制定应急程序和方案,并备齐各种应急物品,经常进行各种应急演练。 2.7各系统设备设施的管理要点及措施 2.7.1供配电系统 2.7.1.1管理要点及措施: 2.7.1.2效果: (1