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科学校区物业服务要求 一、项目简介 物业名称：郑州轻工业学院科学校区物业服务 坐落位置：郑州轻工业学院科学校区 服务面积：总建筑面积28.5万平方米 二、园区共用部分及共用设施设备界定 生活园区共用部分和共用设施设备主要指全体住户共同使用的部分及设施设备，具体明细为?： 1、房屋的承重结构（住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、外墙面、屋顶、大堂、公共门厅、走廊、过道、垃圾通道、邮政信箱、避雷装置、照明灯具及楼梯间等；? 2.电梯系统、消防系统、保安系统、集中供暖和化粪池等； 3.楼宇内下水立管及通向污水井的管道和雨落管等；? 4.物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统、市政排水设施、物业管理区域的外围护栏及围墙、大门等。 三、物业服务管理的形式 服务管理采取经营权与服务运行管理权分离的方式。服务运行管理实行总经理负责制，总经理由中标人担任。中标人负责其派出员工的人事、劳资、社保（含为其缴纳“三金”）、安全等。 保洁、保安人员统一着装。服装、专用器械等各工种的工具及所有消耗品由中标人自备。 物业管理人员的水、电、暖、气等日常能耗费用由采购人负责。 四、招标内容、要求及服务标准 （一）招标内容 综合管理服务； 公共区域秩序维护服务； 共用部位、共用设施设备（主要有消防报警系统设备、消防泵房设备、通风、防排烟设施的维修养护、化粪池清掏等）日常运行养护、维修服务（目前暂时不含电梯维保、变电站值守） 公共区域清洁服务，公共区域绿化养护服务（不需种植）。 （二）基本要求 拟任项目经理应具有2年以上的物业管理工作或1年以上项目经理任职经历，提供相应材料证明。原则上，投标文件中拟任项目经理及拟投入管理人员在项目实施时不予变更。 投标报价参照《郑州市普通住宅物业服务收费指导价标准》分项报价；投标报价以“年”为单位，分项目收费报价金额必须同时填写完整，并附注说明测算依据。签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系。管理人员、专业操作人员须按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；所用员工初中以上文化程度，身体健康，无传染病和精神病等病史；投标人须与所用员工签订办理相关劳动用工手续并遵守政府制定的最低工资标准等劳动法规，保障劳动者合法权益；管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 有完善的物业管理方案，各项管理制度健全。设有服务接待中心，公示24小时服务电话。对可能发生的各种突发事件有应急预案，急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，按双方的约定到达现场进行处理，有记录。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 （三）物业管理服务标准 根据我校实际，参考《郑州市普通住宅小区物业服务等级指导标准》(试行)中三级标准。（投标人可根据自身情况，提供更好的服务），物业管理服务项目及标准见下表（主要包含以下项目但是不限于以下物业服务项目）： （1）综合管理 服务项目 服务标准 机构设置 （1）具有 二 级以上（含 二 级）物业服务企业资质。 （2）小区设有项目部（服务中心），配备与项目服务配套的办公设施及办公用品。 （3）项目经理具有2年以上的物业管理工作或有1年以上项目经理任职经历。 （4）项目经理、专业操作人员按照国家有关规定取得从业岗位证书。 日常管理与服务 （1）制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施。 （2）每半年向委托方报告一次计划实施情况。 服务时间 周一至周日不间断接待并提供物业服务。 管理制度及公示 （1）建立健全各项制度。 （2）服务场所公示办事制度、服务标准、收费依据、收费标准。 报修投诉受理 （1）24小时受理业主或物业使用人报修。接到报修半小时内到达现场，小修1日内修复，有完整的报修、维修和回访记录。 （2）对业主或物业使用人的投诉24小时回复。 满意度调查 每年一次对业主或物业使用人进行物业服务满意情况调查，调查面不低于住户总数的50%。 特约便民服务 能提供一种以上特约（有偿）服务和一种以上便民（无偿）服务。 档案管理 建立档案管理制度，建立健全小区物业管理档案［包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或物业使用人资料档案（含业主或物业使用人房屋装修档案）、日常管理档案等］。 装修事项 告知业主或物业使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门（留存书面报告、相关图片资料）。 承接查验 承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验，有完整的承接查验手续。 （2）公共区域秩序维护 服务项目 服务标准 人员配备 公共秩序维护员中45周岁以下的人员占总数的30％以上，身体健康，工作认真负责。 技能训练