北京市沙河文教厂项目投资可行性研究报告.doc

沙 河 文 教 厂 项 目可行性研究报告 2007-10-17  目 录 一、总论 3 （一）项目建设背景 3 （三）可行性研究报告编制依据及说明 6 （四）主要经济技术指标 6 二、北京市房地产市场分析 7 （一）项目机会分析 7 1.1北京经济发展稳定 7 1.2 北京房地产市场平稳发展 8 1.3 区域支撑有力 10 （二）房地产相关政策解读 16 （三）北京房地产发展趋势 17 四、项目情况 17 （一）项目概况 17 （二）项目工作进展 18 五、项目SWOT分析 19 （一）S（STRENGTH优势） 19 （二）W（WEAKNESS劣势） 19 （三）O（OPPORTUNITY机会） 20 （四）T（THREAT威胁） 20 （五）分析结论 20 六、项目定位 20 （一）产品定位 20 （二）客户定位 21 七、项目开发进度安排 21 八、项目效益分析 22 （一）项目投资 22 （五）资金筹措 23 九、项目敏感性分析 23 十、项目总体评价 23 十一、附表及附件（略） 24  沙河项目可行性研究报告 一、总论 （一）项目建设背景 （二）项目概况 （三）可行性研究报告编制依据及说明 1、编制依据： 《房地产开发项目经济评价方法》 中华人民共和国建设部发布； 《中华人民共和国土地管理法》； 《中华人民共和国城市房地产管理法》； 《城市房地产开发经营管理条例》 中华人民共和国国务院令第248号； 《中华人民共和国营业税暂行条例》； 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》； 《中华人民共和国企业所得税暂行条例》；《证》（） 2、编制说明： 本报告中的项目用地面积建筑面积、户数、容积率、绿地率依据提供的数据为准进行测算。 本报告中价格、费用等取数均以市近年房地产开发市场一般水平为参考，未考虑其他非正常条件下的取数。（四）主要经济技术指标 面积 物业类型 建筑面积 总用地面积 146740（220亩） 小高层、多层住宅及配套 158000 建筑占地面积 75200 总建筑面积 206000 会馆 规划中 地上建筑面积 158000 地下建筑面积 48000（预估） 沿街商业 规划中 架空层面积　 户数 高层 规划中 绿化率 预计≥30% 小高层 建筑密度 预计30% 多层 容积率 2.0（控规指标） 排屋 停车位 856个 总户数 二、房地产市场分析 【数据来源：国家统计局、北京市统计局】 根据经济学理论，北京目前所处的经济发展阶段应有利于房地产市场快速发展，进入平稳增长期。 1.2 北京房地产市场平稳发展 面对今年全国房地产市场的宏观调控，北京市场仍然平稳发展 今年年初，政府针对全国房地产市场几度“重拳出击”，利用财政、金融等一系列手段进行宏观调控，力度之大令众多业内人士纷纷大跌眼镜。而上海成为此次宏观调控的重灾区，房地产市场接近崩盘。谁将成为下一个上海？瞬间成为一个热点话题。 在此过程中，北京市场整体表现平稳，没有受到较大影响。这与北京市场强有力的需求支撑和较为平稳的发展趋势有着密不可分的关系。 2000-2004年北京房地产供给需求数据对比 2000 2001 2002 2003 2004 投资额增长率 23.9% 50.1% 26.2% 21.5% 22.5% 施工面积增长率 17.7% 33.9% 25.9% 20.8% 9.5% 竣工面积增长率 13% 25% 39.7% 8.8% 18.2% 销售面积增长率 75.8% 25.9% 41.8% 11% 30.4% 销售额增长率 53.1% 29.6% 33.4% 10.3% 39.1% 空置率 20.5% 18.1% 17.7% 16.5% 13% 图表：北京房地产市场总体情况 图表：北京房地产市场总体情况 通过图表可以看出，北京房地产市场一直在健康稳定地发展，房地产投资额、施工面积、竣工面积、销售面积、销售额等供求指标均在上涨，且需求增速明显高于供给增速，空置率持续下降，而价格上涨幅度也一直控制在10%的合理范围以内。 据统计，北京房地产市场中的购房者中自住型购房者的比重占到总数的70-80%，而投资者也以长期投资为主，短期投机购房比例极低，表明市场在快速发展中并没有极大的房地产泡沫出现。因此，今年出台的一系列宏观调控政策对北京房地产市场的影响不大，而政策主要体现在土地政策方面。 综上所述，北京房地产市场在未来2-5年内，仍将健康、稳定的向前发展。 最新的市场成交数据显示，北京房地产市场仍有较强的需求支撑 市建委、市统计局、市国土局、市发改委联合向社会发布《北京市2005年1-10月房地产市场运行情况》显