信阳世纪花操园盘策略.docVIP

信阳世纪花园操盘执行策略（开盘前） 奎辰顾问信阳项目组 2005年1月日 销售周期与提价对比示意图 项目一小期推盘周期表 周期 时 间 目 的 推出比重 预期暂估 推出单位 基准价 实际销控 第一 波段 认购期 18 至 3.1 收大定，并签订部分合同 试探价格水平 市场测试，策略及价格调整 消化现有客户资源 突显实力、树立项目的形象 按节奏适当提升价格 106套 52套 1号楼：一、四单元3号楼：全部推出 4号楼：一三四单元 5号楼：一单元 6号楼：三单元 9号楼：三、四单元 1455元/㎡ 1485.38/㎡ 预售期 06年 第二 波段 开盘 热销期 3.5 至 7.28 制造热销氛围 掀起销售高峰 建立名宅知名度 加强销售，回笼资金 掀起第二次销售高峰 114套 112套 1号楼：二、三单元 4号楼：二单元 5号楼：二、四单元 6号楼：一、二单元 8号楼：三、四单元9号楼：一、二单元 1505元/㎡ 第三 波段 销售 持续期 6.6 至 9.30 56套 85套 5号楼：三单元 7号楼：全部推出 8号楼：一、二单元 1555元/㎡ 收尾 一小期 入住 11.1 完成一期销售实现利润 未售完部分打入二小期 二小期启动建设 276套 27套 所有未消化房源 酌情 拟定 备注 在项目的二小期销售时，整体均价可根据市场情况提升。并辅以一小期未售完的部分房源。 （3）、整体包装体系 在项目的对外展示过程中，首先我们要把项目的整体气势做足，做大，对整个信阳进行大气势的轰炸，形成高贵的高度格调，给市场以信心；再把我们的主力客源引导至现场，通过整体现场的POP展示，给客户以信心，从而达到销售的目的。 在项目的整体包装中，我们主要采用了如下策略：三点一线、多维封杀策略。 1．现场包装：塑造顶级楼盘的销售氛围； 主要手段：建造大面积接待中心、设置影音室、制作影印片、虚拟现实、设置签约区、购置高档家具、印制系统、大气 的楼书、海报、杯子等物料，突显项目品质及开发商的实力。 2．卖场包装：创造新颖、顶级的卖场气势； 主要手段：营造卖场花园氛围、提前传达项目卖点，对周边围墙做围板包装，对世纪广场做导视旗包装；配合现场内部 展示，营造出整体的项目气势。 3．户外包装：通过户外的形象展示，给市内客户造成“随处可见”的冲击； 主要手段：多点位、多密度的在主要核心要道设立户外广告牌【西亚和美、火车站、天源宾馆、高速路口、龙江路等。 （其中有部分至今未上）】、在项目的主干道龙江路上做导视旗引导【未上】，封杀来平桥的客户，气势上压 制平桥区内楼盘；后期销售中，考虑公交车的线路（6、7、11、12、15路），另行包装。 （4）、广告推广体系 项目的推广节奏与销售周期相同，分为预售期、开盘热销期、持续期、收尾期四部分，现就近期（预售期）的广告推广体系做如下阐述（部分细节同奠基方案）： 本期推广策略：本阶段为产品建立高端项目平台。以极强的生命力打入市场，激发信阳市场高度关注，为随后的整合推广活动预热市场。把项目提到一个高度，通过现场包装的高端亮相和媒体炒作，树立项目高端品牌形象。 推广手段运用： 1）海报发放 形式：由奎辰公司组织，正通公司配合；以人员派单的形式对信阳市全方位实施，含信阳八县。 时间：奠基前期、销售中期、开盘前期三次。 数量：35000＋60000＋35000=140000份预计。（起始时间：11月18日） 2）电视媒体 形式：采用告示及三维动画两种形式在信阳公共频道和平桥电视台宣传。 内容： 奠基时采用告示形式，后期根据销售周期分别采用三维动画中插播放。 数量：从项目奠基开始后至开盘分两次，连月播放。（起始时间：11月18日） 波段：全天候播放。 3）报纸宣传 形式：信阳晚报、信阳日报的封底（大小随周期调整），此次以告知项目奠基为基准。 内容：分阶段调整 时间：至奠基开始，每月至少1－2次。 4）广播宣传 形式：根据信阳的实际现状，广播电台的时效性比较强，因此，该途径采用60的播报。具体内容由奎辰 公司随机调整。此次以告知项目奠基及世纪广场投放使用为基调。 内容：根据项目的周期，活动造