房地产估价习题集概要.doc

第一二章作业 一．选择、填空题 1、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（ ）。 2、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（ ）方面的制约。 A 建筑技术 B土地权利设置 C相邻关系 D土地使用管制 3、建筑物的所有权可以分为独有、共有和（ ）三种。 A区分共有 B区分所有 C公有 D私有 4、房地产需要专业估价的理由有？？？ 5、某土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共20层，且建筑密度为60％，则容积率为（ ） 6、房地产按开发程度来划分，可以分为（ ）几类。 二．判断题 1.土地具有位置固定性的特点是指土地的社会经济位置固定不变（） 2.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同，而如果权益相同，则价值不可能有很大的不同（） 3.同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似（） 三．问答题 1、房地产的实物、权益、区位的概念分别是什么？ 2、中国目前有那些房地产权利，其概念是什么？ 3、从房地产估价角度看，对一宗土地的认识包括那些方面？ 4、从房地产估价角度看，描述第4教学楼？ 5、从房地产估价的角度，描述西华大学的区位？ 5、什么是房地产估价的概念？ 6、房地产的特性有那些？ 7、什么是价值时点、估价对象、估价目的、估价方法？ 8、土地利用时要受到那些限制？ 9、对房地产估价来说，房地产的分类有几种，各包含哪些？ 第三章作业 一．选择、填空题 1、不是导致商品住宅供给变化的主要因素是（ ） A开发成本的变化 B、消费者收入的变化 C价格的变化 D开发商对未来的预期 2、甲土地的楼面地价2000元/㎡，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/㎡，容积率为7，若两块土地的面积等其他情况相同，其总价相比有（ ）。 3、现货房地产与期货房地产估价的不同点是（ ）。 A、估价时点不同 B、交易日期不同 C、估价目的不同 D 估价对象的状况不同 4、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（ ） 5、( )是随着时间的推移而减少。 A原始价值 B帐面价值 C市场价值 D投资价值 二．判断题 1、房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但此两者没有内在关系。（ ） 2、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择甲土地。 3、某宗房地产交易的成交价格依据了其评估价格，则说明该成交价格是公平合理的。 （ ） 4、交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。（ ） 5、理论价格并不是现实价格，评估价格才是现实价格。（ ） 三．计算题 1、某期房尚有 2.5年时间才可投入使用， 与其类似的现房价格为 6000 元 / ㎡，出租的年末净收益为 1000元 / ㎡。假设折现率为 10% ，风险补偿估计为现房价格的 4% ，试计算该期房目前的价格。 2、某宗土地总面积 4000 ㎡，容积率为 2 ，对应的土地单价为 1200 元 / ㎡，现允许将容积率增加到 3.5 ，楼面地价不变，试计算理论上应补地价的数额。 市场比较法作业题 一、选择题 1、市场法的理论依据是(??? )A、适合原理??? B、 替代原理???C、 最高最佳使用原则??? D、均衡原理 市场比较法中的交易情况修正是对(???? )价格本身是否正常的修正.A交易实例??? B、可比实例??? C 估价对象????? D、标准化实例、在市场法中，土地使用权年限调整属于（??? ）调整。?A、权益状况B、区位状况C、实物状况D、年限状况判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）。A、0.060?????????? B、0.940???????C、1.060?????????? D、1.064、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。A、2290.91???????? B、2326.41????C、23