度假村管理 第五章分时度假讲解.ppt

四 分时度假在中国 分时度假概念传入我国，是在90年代后期。 1999?年8月，清华大学经济管理学院提出天伦公司（天伦公司筹备组）在中国开发分时度假的可行性研究报告。 2000?年9月，由首创集团、首旅集团和中旅集团联合发起组建的天伦度假发展有限公司在国家工商局注册为首家享有全国经营权的分时度假专业公司。  发展条件 从我国当前的宏观背景分析，与发达国家旅游分时度假系统产生初期的情况十分相似。不论是供给还是需求，都已基本具备了初期发展旅游分时度假交换系统的条件。 房地产积压和饭店出租率下降 度假概念逐步成熟 可投资领域少，可利用资金相对充足 良好的区域条件保障，已有多家大公司开始介入 存在的问题 在具有一些比较有利的宏观背景和发展潜力的同时，也应当清醒地看到，目前我国大规模发展分时度假产业时机还未成熟，面临的问题主要有以下四点： 销售环节存在的问题： 难于拿回定金；中间商难以保障消费者实现全球度假计划；合同中对经营者提供了过多的“免责”内容；分时度假房产质量参差不齐等使得消费者权益难保障 消费预期较低 法律法规缺位问题 国际分时度假公司（RCI）的垄断性 对策 尽快推出针对分时度假的法律法规 建立行业自律组织 明确细分市场 进一步放开出境旅游市场 培育适合中国市场的分时度假产品 尽快推出带薪休假制度 分时交换系统的制度 天数制，标准的以周为单位，固定每年有一周七天的度假权。 分段时权，比标准的以周为单位的分时度假产品划分的时间段更长，如将一处房产分割为2份、4份、8份、10份、12份等（分割一般在15份以下），分别销售给不同的消费者。 点数制（又称分数制），即顾客购买的不再是某处房产的一段时间的使用权，而是购买一定的点数（或称点数），以所购买的点数来选择消费标价已折合成点数的住宿和娱乐等产品。它可以推进全球化点数制体系的建立和发展，即通过点数制网络将各地的点数制俱乐部联合起来交换，使会员在度假需求上具有更大限度的自由选择性。 依等级不同，享有每年不同的点数，例如3万点、6万点，拥有的点数愈多，选择的空间当然愈大。更灵活。 点数　点数制俱乐部用来测度房产价值的工具，点数多少与淡旺季、房产面积和度假地坐落地点有关。这种模式，相当于在度假地引入了一种新的货币流通手段。 点数制俱乐部　点数制俱乐部一般拥有几处度假地房产，不同房产有面积、档次等方面的差异。会员向供应商购买一定数量的点数，所有的住宿、娱乐产品也以点数标价。会员可以随意选择在一年的任何时间、选择网络内任意地点消费，并且对于房间的大小、住宿时间长短、每年来度假的次数等都可以自由选择。 特别需要注意的是，如果购买的会员卡是点数制，可通用于天数制或点数制的度假村；但如果所属的度假村是天数制，那么就只能适用于同样采天数制的度假村，点数制的度假村就无法交换了。 目前我国加入国际分时度假交换网络体系的度假村或饭店已经有几十家，其经营模式与国际市场接轨，采用销售20－40年的每年一周的度假地住宿权的方式，产品售价一般在4万－6万元之间。 中国目前分时度假：看起来很美，无论是从开发方面，还是销售方面都不太好。 视频《美丽陷阱，分时度假》 20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的滑雪度假地首先开发了以分时销售的方式招揽客户，标志着分时度假产品的开始。 20世纪70年代，美国本土引入分时度假概念。 1974年，最早的交换系统出现。同年，RCI（Resot Condominiums International）公司成立，这是世界上第一个分时度假交换公司。 1976年，II(Interval International)公司组建。RCI和II是目前为止世界上实力最雄厚的分时度假交换公司。 80年代初期，分时交换的概念从美国佛罗里达传播到英国和西班牙，分时度假交换系统的概念又回传到欧洲，标志着这一产品进入到一个新的发展阶段。 　　 分时度假——大记事 80年代中期，90％以上的分时度假地都是专门为适应分时度假需求而新开发的，其发展规模也迅速扩大。 1984年之后，一批世界著名的饭店连锁集团和发展商进入这一领域，分时度假地房产的质量有了大幅度的提高。 1990年，进入分时度假领域的迪斯尼公司率先推出了点数制（又称分数制）。 1992年，世界开发分时度假产品的度假村有3000处以上，拥有分时度假房产的家庭也达到近240万个。 1999年5月，RCI欧洲分公司完成了对点数制网络的检测，并于2001年前后将点数制网络推向全球。 1999年，全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元，540万个家庭参与了分时度假网络。 所有欧洲成员国和部分其他地区国家均在《欧洲分时度假指南》的基础上完成了相关立法。中国可以借鉴其冷静