广西防城港高端会所评估报告总汇.docVIP

防城港会所评估报告 一、成立会所背景 广西防城港是广西壮族自治区下辖的地级市，是一座滨海城市、边关城市、港口城市，位于中国大陆海岸线的最西南端，广西南部边陲，背靠大西南，面向东南亚，南临北部湾，北连南宁市，东接钦州，西南与越南接壤，海岸线580公里，陆地边界100.895公里，是北部湾畔唯一的全海景生态海湾城市，被誉为“西南门户、边陲明珠”，是中国氧都、中国金花茶之乡、中国白鹭之乡、中国长寿之乡、广西第二大侨乡 至爱酒业广西分公司就设在这里。至爱红酒广西总代理陈总，目前在整个广西各县市都有经销商，同时每年广西至爱系列红酒收入超过2百万。陈总以及爱人符总此前在政府部门工作，后下海经商。符总目前是防城港最大的柴油供货商，主要针对邮轮和大型机械设备企业供货。陈总主要负责广西区域的红酒销售。同时陈总还是国内著名的白酒和茶叶的广西总代理，每年公司营业额在两千多万。陈总和符总夫妇在当地有一定的影响力和人脉，所以人际交往比较频繁。当地除了一家五星级酒店外，没有能提供陈总和符总的接待和关系联络的地方。陈总在与至爱公司魏总沟通得知，至爱集团目前也在大力发展酒店行业，而陈总刚好在其住所小区内有一个会所闲置出售。所以陈总希望借助至爱公司的力量，看能否合作经营该会所。 二、会所的介绍 会所位于北部湾海岸路阳光海岸4期，在小区后门出口的左侧，正前方是**路和**湖。会所共三层，一楼是接待大厅，规划有产品展示区，咖啡厅，红酒雪茄吧和就餐间，二楼和三楼规划为客房，根据现有的建筑结构，一楼大堂有一个向上通顶的架空层，所以二楼和三楼使用面积不大，考虑会员的舒适性，客房要有一定的面积，不至于给客人压抑的感觉。所以通过初步规划和设计，每层楼只能规划为8间客房，共计16间客房。 三、会所投资的建议 会所占地三亩，建筑面积共计约3000平方，当地房地产商上报价为5500元/平方，如果购买将需要1650万元。另外还需要设计、改造、装修、装饰等预计在300万左右， 则此项目需要投入约2000万左右。当地最好的五星级酒店客房售价在三百多，会所客房定价在每天三百元/间左右，会所客房数量共有16间，就算是每天满房，一年的客房收入为175万，除开成本最少需要十五---二十年才能收回投入，所以资金投入太大和收入较少，造成投入产出不成比率，回收成本时间太长。 总结：由于至爱红酒总代理陈总预期计划在会所的投资不超过两百万，同时陈总的考虑是通过会所来获取会所经营本身以外的价值，也就是说不以会所经营盈亏来衡量会所的价值，而作为会所的投资方和营运方，更多的是考虑会所是否能获取盈利。如果单纯做会所营运，建议暂不考虑公司对该项目的投入。 建议：由于购买该会所使用资金较大，而至爱集团只是利用酒店作为平台来引流和宣传品牌文化，如果该会所可以采用租赁的形式，建议陈总可以考虑，请专业的人士对此项目进行规划、重新装修。至爱公司可以采取冠名的形式进行补贴，或者其他的形式进行合作，给予陈总支持同时也能达到至爱品牌在当地落地和宣传。如果费用比较高，建议寻找其他价格合适的物业。如果符合至爱酒店的要求，可以同陈总一起参与合作，在支持当地代理商的同时也完成至爱酒店的战略布局。 附：会所（非酒店）经营方案 一、会所介绍 1.1.1、会所的品牌定位 会所为会员构筑一个政治、经济、文化、时尚、信息、社会名流、交流交际的多元化平台，我们在设计装修风格、经营方针路线、规范化企业管理、完美优质的服务使会员在精神、心理上得到寄托和经典的享受，充分体验到“至爱”的关怀，感受到“至爱”的情谊。 “打造防城港顶级商务私人会所” 1.1.2、会所的经营定位 会所是一所高级不对外实行VIP 会员制度的私人会所。 用广西乃至全国最贴心，最周全，最真诚的服务去感动每一位会员！！！ 为企业家 政治家 富豪，各类经济富足的女性提供集商务交流、休闲娱乐为一体的综合性商务私人会所. 优美的会所环境及完善的硬件设施、优越的地理位置来满足会员的需求，并吸引更多的会员加入。 1.1.3、会所目标人群 银行行长、证券公司高管、期货公司高管、政府相关主管人员、企业高管、协会会长、社会名流名媛等高层次人士会所长远将按国际化标准打造商务会所旗舰品牌。营造真正意义上的“家外之家”。 会所集娱乐、休闲、餐饮、商务洽谈、文化交流、古玩鉴赏、展示、酒会PARTY、商品销售、SPA养生及生活私人空间等全方位立体化的综合服务性能的服务机构。同时为我们的会员构筑政治、经济、文化、时尚信息、社会名流、交流交际的多元化平台。 让我们的会所从真正的意义上成为上层商务人士休闲、娱乐、生活、工作交流上不可或缺的心灵寄托港湾和最佳获得财富的地方。同时成为一家顶级私人会所的尊贵会员也是个人身份、地位的