公司建设项目可行性研究报告.doc

**公司**建设项目 第一章 总 论 一、项目背景与概况 （一）项目名称 ** （二）承办单位情况 1、公司名称 公司名称：**公司 英文名称：S 法定地址5 2、公司宗旨 公司的经营宗旨是：以沈阳市的国际化发展为契机，利用合资双方的各自优势，加强经济合作，坚持不断创新，使城市房地产具有先进理念和突出人文特征的可居住性，促进沈阳房地产业的蓬勃发展，使投资者获得合理的经济效益。 3、公司经营范围 房地产开发，房屋销售及物业管理。 4、公司合资各方情况 中方： 法人代表： 法定地址： 外方： 执行董事： 法定地址： 5、注册资本 合资公司的注册资本为610万美元。其中：中方出资457.5万美元，占注册资本75%；外方出资152.5万美元，占注册资本的25%。 6、公司经营情况 该项目是**公司在沈阳开发的第一个房地产项目，其母公司上海高远控股有限公司是一家以房产开发经营为主，集进出口贸易、生产实体和实业投资为一体的综合性公司。公司2004年的销售收入45569万元，实现利润2061万元，销售利润率为4.52%，总资产为51142万元，资产负债率为47%。公司已开发完毕的有上海和玉苑居住小区，以及正处于开发和经营中的上海长风4-B地块建设（项目公司为上海华易豪房地产发展有限公司）、周浦文化商城、白马大厦等项目，公司拥有良好的经营业绩以及丰富的房地产开发经验。 7、合营公司的期限 合资公司的期限为40年 （三）可行性研究报告编制依据 1、《投资项目可行性研究指南》 2、国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知（计办投资号） 3、《沈阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划》 4、建筑设计院提供的该项目初步设计方案 5、委托方提供的其他材料 （四）项目提出的理由 沈阳是东北的政治、经济、文化中心，伴随着中央提出振兴东北老工业基地的举措，沈阳正实现跨越式的发展，一些国内外的知名企业云集沈城。且该项目所在地铁西区是沈阳重点开发的城区，沈阳经济开发区也位于铁西新区，汇集了众多国内外著名公司。日前铁西新区的公司在以日均5户的速度增加，目前铁西新区的写字楼已经不能满足各类公司日益增长的需要。随着公司数量的增加，高级“白领”的人数也在不断增加，对高档住宅以及周围的商业配套提出了更高的要求。 本项目的建设，将会为铁西乃至沈阳提供良好的办公和购物环境，为铁西区建设成为现代商贸生活服务区，添加浓墨重彩的一笔。优越的地理位置，良好的周边环境，星级酒店式的服务，项目一旦建成，必将成为各类中小公司及白领阶层的首选，将给投资者带来丰厚的回报。 （五）项目拟建地点 项目地块位于沈阳铁西区建设中路1号，北临建设中路，东为兴华南街，南起小五路，西面以乐工二街为界。 （六）建设内容 根据初步设计，将该项目定位为集公寓式住宅、SOHO写字楼以及大中型商业中心为一体的区域性标志性建筑。 其中：商业建筑面积：21163平方米（含地下一层5689平方米）， 公寓式住宅建筑面积：25966.53平方米， 办公写字间建筑面积：21783.12平方米。 （七）预期目标 项目建成后将为业主提供一流的办公和生活环境，处处以人为本的设计理念，智能环保的配套设施，以及星级酒店标准的物业服务。将大大缓解铁西区在办公、高档公寓、商业方面的需求，成为铁西区的标志性建筑。 （八）项目主要建设条件 项目拟用地经规划部门核定为商业（宾馆、酒店、商场、写字楼、公寓）用地。 项目建设符合城市规划的要求。 地质、水文情况满足该项目建设的需要。 项目拟用地位于沈阳市铁西区商业圈中心位置，项目区附近酒店、宾馆、银行、医院、商场众多，各种购物、娱乐、休闲、餐饮、医疗、通讯、金融设施齐全，区域社会配套比较完善。 本项目地处规划建设中的沈阳地铁1号线和5号线的交汇处，沿线城市公共交通比较发达，多条公交线路过此地，并在附近设有站点，出行十分方便。 以上建设条件，为该项目的开发建设和后期的销售创造了良好的条件。 二、主要技术经济指标 建筑占地面积：7399.74平方米 总建筑面积：74511.69平方米 其中：地下建筑面积：11287.7平方米 地上建筑面积：63223.99平方米 建筑占地面积：4070平方米 容积率：8.54 绿化率：30% 建筑密度：55% 项目建设期：2.5年 项目建设总投资：26537万元 开发建设投资：26325万元 自有资金:12000万元 银行贷款:12000万元(本金11407万元,建设期利息593万元) 商品房销售总收入:30345万元 自营部分年收入:2931万元 土地增值税:303万元 全投资税后财务内部收益率：FIRR=25% 财务净现值：FNPV=7000万元（Ic=10%） 投资回收期（含建设期）：Pt=4.17年 三、问题与建