宁乡县仁福财富中心规划项目可行性研究报告.docVIP

宁乡县仁福财富中心规划项目 1 项目总论 1.1.3可行性研究报告编制单位 湖南财院房地产评估咨询有限公司 1.1.4可行性研究报告编制依据 （1）《长沙市总体规划》（2）《长沙市规划若干强制性内容的暂行规定》（3）《长沙市规划管理条例》及《技术规定》（4）《长沙市城市房地产开发经营管理条例》（5）《建筑工程交通设计及停车场调协标准》（6）《城市道路绿化规划及设计规范》(7)《中华人民共和国特权法》(8)《中华人民共和国城乡规划法》(9)《人民共和国城市房地产管理法》(10)《中华人民共和国国土地管理法》(11)《中华人民共和国城市规划法》(12)国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）(13)建设部《房地产开发经济评价方法》(14)《投资项目可行性研究指南》(15)《投资项目可行性研究指南》(16)同类项目开发的经验和资料(17)委托方提供的项目总平面布置图(18)委托方提供的有关成本费用实际发生资料(19)规划用地红线图(20)宁乡县城市建设投资开发有限公司《营业执照》、《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》、《组织机构代码证》、《开户许可证》、《贷款卡》、《税务登记证》等 1.1.5可行性研究报告编制范围 通过对本期项目的必要性进行论证，通过市场分析及区域资源状况进行分析后，确定建设项目建设规模及销售方案。研究本项目方案的技术可行性、经济可行性，对经济效益和社会效益进行了分析和评价。 1.1.6项目提出的理由 宁乡县委十届六次全体会议将2010年定位为城市建设“品质提升年”，决心以前所未有的力度，立足“建设更优环境、塑造更好形象、打造更加品味、实现更强张力、创造更高价值”，将县城打造成具有现代新城格局、山水洲城气质的全国一流水平的中等规模城市。 宁乡自然资源丰富，开发潜力巨大。宁乡是湖南第一农业大县，是全国闻名的“鱼米之乡”、“牲猪之乡”、“茶叶之乡”，牲猪和粮食产量分列全国第五位和第九位；县内矿产资源丰富，目前以开发利用煤、铁、锰、铀、金刚石等20余种；宁乡山清水秀，名胜众多。灰汤温泉是全国三大高温温泉之一，被国家旅游局确定为21世纪精品旅游项目。而该项目正处于交通便利、环境优美、基础设施完善和资源丰富的宁乡，为项目的开发打下了很好的基础。 随着宁乡经济高速发展，工业与现代服务业均持续走强，住宅市场受限购影响销售疲软，商务写字楼与普通住宅的价格反差带来的价值“洼地效应”给写字楼项目提供了投资良机。目前宁乡县混搭型写字楼市场刚刚起步，纯写字楼尚为空白，因此，宁乡县发展可出租综合楼势在必行。 综上所述，该项目在资源、经济和政策上是可行的。 1.2项目概况 1.2.1拟建地点 宁乡县白马桥乡仁福村范围内，西临龙江路，东临沩江。南北各临规划路。 1.2.2 建设规模和建设内容 本项目拟用地面积为108.74亩，建设10层写字楼1栋，12层写字楼2栋，15层写字楼1栋，20层写字楼2栋，1栋14层金融中心，1 栋14 层和5层联建的酒店，总建筑面积为293731平方米。 1.2.3 主要建设条件 宁乡的地质结构主要由砂砾岩、粉砂岩、砂岩、砾岩及板岩等岩层组成，最上层则多为网纹红土（多为酸性，贫瘠）。由于这些岩石均由铁质、钙质和泥质胶结，颜色多呈红色或紫红色，地层的砂岩和砂砾岩中组成成分则以石英为主，颗粒较大，颜色灰白。因此宁乡的地质条件适宜该项目的建设。 1.2.4项目投资与资金来源 本项目拟投资100000万元，资金来源为建设单位自筹36000万元，银行短期借款64000万元。 1.2.5主要技术经济指标 见附表一 1.3 结论与建议 1.3.1 结论 房地产作为一项新兴的高速发展的行业，必然作为经济发展的龙头之一，对拉动社会经济的全面发展，起着重要的作用。长沙市作为省会城市，房地产有着很大的发展潜力，为宁乡的房地产打下了很好基础，伴随着宁乡经济的迅速发展，并且宁乡优越的地理条件，商业性房地产的需求量必然大大增加，所以该项目具有可观的远景。 当前，宁乡经济持续稳步增长，市民的购买力进一步增强，投资环境良好。随着宁乡交通、工业等各项事业的发展，宁乡的房地产的开发将更加火热，升值空间也将进一步拓展。本项目选址合理，符合宁乡规划的总体要求，具有较好的投资市场和经营条件。项目的地理位置得天独厚、较完善的基础设施、方便快捷的交通条件，是它成为宁乡房地产开发举足轻重的开发项目。 拟建项目从功能布局、目标市场定位、销售价格定位等来看，都是比较合理的，项目本身属于非污染项目，仅在工程建设过程中，会对工程场地的水土保持，工程施工区的空气、噪声、环境、人群健康等方面有轻微的影响。总体来看，有利影响是主要的，其不利影响是暂时和轻微的，保证在制约项目实施的重大环境因素，从环境角度来看，改项目的建设是可