关注开发商购房的合同解除权.docVIP

《华夏时报》2013.6.24专家观点： 关注开发商购房合同解除权 作者：宋维强律师 北京腾波律师事务所主任 向银行办理按揭贷款来支付购房款是大多数购房人都曾经历的事情，但是，如果在房产证下发之前，购房者没有按约如期偿还银行贷款，还可能面临房子被开发商收回的风险，这种经历不是我们购房人都曾碰到的，而带来这种风险的就是大家往往忽视的商品房买卖合同中的开发商的合同解除权。 关注补充协议的合同解除权条款 曾经有这样一个案例，由于北京某购房者阮某连续逾期六期未偿还银行贷款，开发商作为银行贷款保证人代为清偿相关银行贷款后，将购房者阮某告上了法庭，最终法院判决解除了双方之间的购房合同，并由阮某承担违约金。由于合同解除，导致购房人无法享有该房屋增值所带来的巨大利益，给购房人带来了很大的预期利益损失。 法院最终判决依据的主要事实是双方签订的一份《补充协议》。在该《补充协议》第2条中，双方约定“如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担连带保证责任的，则自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有贷款本息之日，该商品房买卖合同及附件、本补充协议等同时解除，且买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之五的违约金”。 现在很多商品房买卖合同签订之时，开发商一般都同购房人签订一份补充协议，有很多都存在合同解除权条款。该条款将购房人所购买的房屋在房产证下发之前的状态约定为一种合同权利，而非物权。通俗地讲，您买了房子，如果房产证没有下发，那么房子不真正属于自己，一旦出现符合合同解除条款的情形，就会面临开发商行使合同解除权的问题。那么如何防范呢？ 防范解除条款的法律风险 首先，购买商品房时，如果办理银行按揭贷款购房，应能够确保按时足额偿还银行贷款。 其次，签订商品房买卖合同时，应该对开发商办理房产证的期限作出严格明确的约定。《物权法》明确规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”也就是说，只有办理了房产证，购房人在商品房买卖合同中的债权才会转化为物权。 再次，一旦出现违约情形，应及时同银行和开发商沟通，尽最大努力降低损失，并争取采取补救措施。