基于土地收益增值流域综合开发治理资金的筹资方法.pdfVIP

一 塑垄塑蔓丛墅查型查皇童生堂查奎鎏室兰塞叁 基于土地收益增值，滤壤综合开发治理资金的筹资方法 方翔鸣 (厦门市水利局，福建厦门361003) 警翼t流域的综合开发治理已经成为滨水城市发展的又一新的增长点，在城市建设中有着显著的社会效 应和外部效益，本文基于土地收益增值，运用市场和政锻的手段，探讨九溪流域练合开发治理的资金辩措。 美t翊z土地收益：流域开发治理；筹资 在现代水资源开发理论的指导下，对流域的开发治理己不仅仅停留在防洪、发电、灌溉、供水、 航运、渔业、旅游、水土傈持、环境污染等层次上，还融入了资源开发、城市布局、工业布局、产 业结构布局、交通运输、文化建设、人才开发等因紊。流域的综合开发治理已经成为滨水城市发展 的又一新的增长点，是建立生态型城市的关键，也是调整城市结构、提升城市土地价值的重要手段。 由于资金不足，我国的流域开发治理还只是流域水资源的单项开发或较低程度利用，导致重复投资 建设，造成资源的严重浪费。因此，如何有效地解决流域综合开发治理中的资金来源已经成为地方 政府面临的一项紧迫任务。 1 漉域开发治理对土地升筐薛黪晌 九溪是厦门市第四大河，千流长2．51m，主河道长15．3tm，流域惑面积92．6妇2。流域内包括4 镇24个行政村，土地面积87．7k舻，耕地面积4．52万富。根据规划，翔安区将成为援门市的副中心， 集商贸、物流业、高新科技产业、旅游度假业的中高文化居住等多功能的现代化综合性新城区，九 溪将贯穿于未来城市行政中心。根据‘厦门市翔安区空间发展觌划》提供的规划蓝图，预测九溪流 域内区域经济发展指针，到2020年．耕地面积将从现在的4．52万亩减少到i．67万亩，提供了近 80ka：的可供开发土地：城镇人口将从现在的0．65万人增加到6．11万人，商住用地需求量劂增，土 地升值空间巨大。 流域开发治理后，改变了流域土地利用模式，带动了周边地区的发展，推动了城市繁荣，给流 域土地价值带来显著的增值效应。流域开发治理之所以能对流域土地价值产生增值影响，主要有下 列原因：一是永环境保护、水生态和水循环建设将改善流域及其周边的生态环境，创造了适宜居家 娱乐的生活空闻；二是流域的综合开发治理将改变流域及其周边土地属性，提高了土地集约利用率； 三是随之而来的便利的交通缩短了流域与城市中心区域的空间距离，节省了进入城市中心嚣域的时 间和费用，改善了土地相对区位条件。 流域的开发治理对促进流域及其周边土地增值的机理，在国内外有许多案例证明，巴西的库里 蒂巴市、厦门的同安东西溪流域都是很好的例子。 2基于±地收益增健，流域综会开发治理资金的筹资方法 根据《厦门市翔安区九溪流域综合规划报告》，流域治理仅涉水1：程部分静态投资就已远3．64 亿元，巨大投资给政府带来较大压力。因而将流域开发治理与流域及其周边土地开发结合起来，是 锯决开发治理资金的重要举措之～。我们设计的基于土地收益增值的九溪流域开发治理筹资方案， 在严格执行《中华人民共和国土地管理法》和参照《厦门市国有士地储备实施办法》的基础上，通 过政府指导、政策扶持、程序优化、市场运作等措施，从而实现九溪流域及其周边七地收揣年|I收益 福建省第八届水利水电青年学求交流会论文集 增值对流域开发治理的转移支付。 具体运作方式为：鉴于丸溪流域及其属边榍关遗块多为村褰体所有的特点，建议由政府委托规 划部门进行土地属性调整、结构优化、集约利用，委托土地收购储备部门进行控制性储备、运作土 地，委托九溪流域建设开发公司(拟成立)负责项目实施和在实旌征地拆迁中同步完成开发用地的 征地拆迁I作。然后根据项目进展情况，待其土地增值后，由士地收购储备部门组织上市拍卖和挂 牌出让I=地。在挂牌出让过程中，九溪流域房地产开发公司‘(拟成立)将作为竞标单位参与全过程 竞争。九溪流域房地产开发公司在竟标过程中一是铡算好挂牌地块的底价和底线内积极举牌，不致 流标；二是超过底价和底线后不再举牌，由中标的开发商实旌开发，拍卖的土地收益和土地收益增 值由政府作为资本金投入流域开发治理：三是如果在底价和底线内摘牌后，由流域房地产开发公司 贷款向土媳收购储备部门缴纳全额费用．土地收购储备部门将该变现资金作为政府资本金注入到流 域开发治理中去，流域房地产开发公司再以拿到的土地向银行抵押贷款实施房地产开发．开发所获 利润全额上缴九溪流域建设开发公司，作为九溪流域建设开发