天津市宅基地及地上房屋确权登记解读（上）.docVIP

天津市宅基地及地上房屋确权登记解读（上） 　　一、关于农村宅基地及地上房屋确权登记发证的概念 　　农村宅基地及地上房屋确权登记发证工作是指对集体土地所有权范围内的宅基地使用权及地上房屋所有权进行调查、确权登记发证的过程。其中，宅基地使用权是用益物权的一种，按照《物权法》的规定是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 　　二、关于宅基地使用权及地上房屋的登记程序 　　按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》及《天津市人民政府关于印发天津市农村集体土地使用权及其地上房屋确权登记发证若干规定的通知》（津政发〔2014〕27号）（以下简称《规定》）第三条有关规定，我市农村宅基地使用权及地上房屋登记按下列程序办理： 　　1.申请 　　申请人申请房地登记，填写不动产登记申请书，提交申请人身份证明、房地权属来源材料等登记要件。 　　2.权属审核 　　不动产登记机构进行权属审核。 　　3.公告 　　对符合登记要求的土地、房屋权属情况予以公告，公告期为30天。公告应当在所在村的政务公开栏等显要位置张贴，同时在不动产登记经办机构的门户网站发布。 　　4.登记发证 　　对于公告期满无异议或虽有异议但异议不成立的，准予登记，并记载于不动产登记簿、核发不动产权证书。 　　三、关于宅基地及地上房屋合法性的确定 　　按照国家及我市有关规定，在宅基地确权登记中涉及土地、房屋合法性认定，按照是否具有合法的权属来源证明材料，分别采取以下方式： 　　一是有权属来源证明文件的依据文件确定。依据《规定》第四条，历史上由乡镇或乡镇以上人民政府以及土地、建设、房管、规划等职能部门合法的有关批准文件或者盖章确认的有关用地、建设的证明材料，均可作为宅基地及地上房屋确权登记的发证依据。 　　二是没有权属来源证明或权属来源证明不齐全的，须提交相关证明。按照《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）第八条的相关规定，不再补办相关手续，由村委会查明情况出具证明、经过公告程序予以确认。具体操作时按照《规定》第四条办理，需同时满足以下条件：（1）在2009年12月31日第二次全国土地调查结束之前已建成使用的房屋；（2）在第二次全国土地调查确定的村庄建设用地范围内；（3）符合土地利用总体规划等相关规划（如果有村镇规划的，应同时核查是否符合村镇规划）；（4）村委会应结合权籍调查成果，查明土地、房屋历史使用情况和现状，出具证明，对土地及房屋的权利人、面积、范围、取得时间等进行确认并在村委会公告栏发布公告，公告期30天；（5）公告无异议的，经乡镇人民政府审核，并加盖公章确认；（6）区县不动产登记机构可据此具体办理土地、房屋登记手续。 　　四、关于宅基地面积标准的确定 　　《天津市土地管理条例》第六十六条 “本村人均耕地面积不足六百六十七平方米的，每户用地面积不得超过一百六十七平方米；本村人均耕地面积在六百六十七平方米以上的，每户用地面积不得超过二百平方米”规定了宅基地用地面积标准。按上述规定主要把握以下两点： 　　一是统一人均耕地面积的时点及统计口径。由各区县政府根据实际情况确定：可统一到第一次全国土地详查数据公布的时点，人均耕地面积的统计口径可按照第一次全国土地详查公布耕地面积和公安部门统计的统一时?c人口数计算，也可以各区县或乡镇所掌握的现有村人均耕地面积，确定各村的宅基地面积标准。 　　二是统一宅基地面积标准的文件依据。天津市历史上出台过宅基地面积标准的相关文件，主要包括：1982年《天津市贯彻国务院实施办法》，明确“社员建房用地限额：地多人少的社队，一般应控制在每户三分地；地少人多的社队，一般应控制在每户二分地，最多不超过二分五厘；城镇近郊一般应控制在每户一分五厘，最多不得超过二分地”。此后，1992年、1996年、2000年、2007年下发和修订的《天津市土地管理条例》对宅基地面积标准的规定基本一致，即“本村人均耕地面积不足六百六十七平方米的，每户用地面积不得超过一百六十七平方米；本村人均耕地面积在六百六十七平方米以上的，每户用地面积不得超过二百平方米”。因目前执行的宅基地面积标准较最早的1982年标准更宽松，因此，本着让农民有更多获得感的原则，宅基地面积标准统一按照《天津市土地管理条例》第六十六条的规定依据村人均耕地面积确定，原登记时已经注记宅基地面积标准的在当事人申请换发证书时据此一并修改注记。 　　五、关于不同时期宅基地准予登记范围的确定 　　宅基地登记范围的确定及超出宅基地面积标准等问题是全国范围内普遍存在的问题，国家及我市都针对这一问题出台了相应政策，本着“尊重历史、尊重事实、依法合规”的