基于格网的城镇基准地价实时快速更新方法研究.pdfVIP

中国土地资源战略与区域协调发展研究 刘彦随主鳊 气象出版社 中国北京。2006 书号：ISBN7—5029—4161—4／x·0120 论文页码：295～299 基于格网的城镇基准地价实时快速更新方法研究 韦燕飞1 卢 远1’2 (1．广西师范学院资源与环境科学学院．南宁中科院成都山地灾害与环境研究所，成都610041) 摘要：城镇基准地价具有时间的变化性和空间的变化性，具有很强的现势性，因此必须适时更新。本文从基 准地价更新工作的特点人手，首先分析了我国城镇基准地价更新工作的现状；在此基础上，详细分析了利用地价与 其影响因素分值关系的模糊性，建立了基于格网的地价与因素分值的关系模型和在一定时期内更新基准地价的方 法；最后对其适用性做了论述。 关羹词：格网；作用因素分值；城镇地价更新 1引言 城镇基准地价反映城镇整体地价水平，是土地使用权的平均价格，居于基础地位，是其他地价的根源和 我国地价体系的核心。经过近几年的实践，我国城镇土地的定级估价已形成了比较完善的方法和理论体 系‘“。 在全国开展新一轮国土资源大调查的形势下，基准地价的更新工作作为其中一项重要工作，有些城市已 经在着手进行。土地具有自然化、社会化、区域性、多源性等多种特性，定级估价涉及到的参评因素因子类型 多样，数据量大，变化复杂，因此，基准地价更新的技术途径应在科学合理的基础上尽量简单易操作，使其符 合实际情况。研究如何结合实际情况，充分利用原有基准地价评估的资料，在较短的时间内，以节省人力、物 力和财力为前提．开展城市基准地价的更新工作成为一项重要研究课题。 城镇基准地价作为政府对地价实行宏观管理和控制的标准，必须反映真正的地价水平，才能充分发挥其 作用，这就要求我们必须适时对基础地价进行更新。在土地市场发生变化或影响土地价格的各种因素发生 变化后，必须对地价进行重新评估，更新基准地价成果和宗地地价评估标准；原有成果使用两年，要对城镇土 地价格进行全面或局部评定，更新原成果}社会经济条件发生变化，造成局部区域影响地价的因素发生重大 变化时，随时进行更新”一。 目前大多数的城市已经完成了基准地价的更新工作，技术方法归纳起来大致有以下几种： (1)地价动态分析指数更新法Ho 从理论上讲，利用地价指数进行基准地价更新能够得到符合地产市场实际情况的更新成果，因为它采用 的是来自于地产市场的具有代表意义的第一手资料。但是，在我国大多数城市的地产市场发育远不够健全 的情况下，如何测算出能真实反映地产市场实际情况的地价指数本身是一个有待研究的课题。所以，这种方 法只适用于房地产市场交易资料比较丰富，地产市场发育比较成熟的城市。 (2)根据监测样点的地价水平进行更新“1 采用这种方法进行基准地价更新时，成果的准确程度，取决于监测样点的选取，完全符合要求的监测样 点几乎只是理论上存在的，所以选取影响地价的个别条件比理想情况稍好或稍差的监测样点对估价人员的 技术性要求较高。这种方法虽简便一些，但准确性差，对于那些难以找到合适监测样点的均质地域，这种方 法的准确性受到一定影响。所以，它只适合于对房地产市场交易资料丰富的均质地域进行调整。 基金项目：广西青±gbl-学基金资助课题(桂科青0542003) 作者简介：韦燕飞(1978一)．女，广西田阳人，讲师，硕士，主要从事地价评估，土地信息系统研究 中国土地资源战略与区域协调发展研究 (3)“先定级，后估价”[11 这种方法几乎是基准地价评估整个过程的照搬，即从定级到估价，重新评估基准地价。现阶段，许多城 市都采用这种方法，然而更新毕竟不同于首次基准地价评估，虽然保证了结果的准确性，但工作量大，耗费大 量人力、物力，更新周期慢，无法适合市场经济发展的需要，因此，这种方法的适用性受到一定的限制。 (4)主观判断 个别地方更新的方法则过于简单，完全取决于地价评估人员的经验判断，忽略了对估价工作科学性的要 求，这种方法存在很大缺陷。 因此，只有在基准地价评估的基础上，建立一种操作上简便、技术上合理、经济上可行的基准地价更新的 技术方法，才能达到预期