商业地产开发前期调查186页.ppt

6、项目的人流动线 购物中心空间价值的最大化体现在能够吸引充沛的人流并使其在此区域停留 在进行业态规划时应与人流的规划充分结合，能够较好的避免商铺人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化 现代的购物中心层数越多，营业面积和租金就越多，购物中心的利润和投资回报也就越大 要把购物者引至高层并不容易，因而很多商家不愿意租用上面的楼面。将业态规划与人流动线相结合，有利于将顾客引至购物中心的各个楼层，形成良好的经营氛围，提升整场的租金水平。 * 商业设施的基本规划 * 商业设施的基本规划 布局规划 面积配比 设施规划 非销售部门设施规划 舒适的环境规划 外装修规划和标志物 停车场规划 结构规划 设备规划 防灾规划 * 布局规划 商业设施的布局，一般是根据用地形态、用地与周边道路的连接、设施的规模体量、停车场规划、顾客的流线、商业设施后勤业务流涎等多项相关因素综合考虑而定。如果以吸引顾客为第一宗旨，那么在规划商业设施时应当注意所有的设施、设备的规划都应便于顾客辨别、理解，出入安全方便。 * 对外交通规划 不同的业态和选址的商业设施其所形成的商圈也有所不同，因此首先应当研究顾客从商圈至商业设施将采用的交通手段。在对建设用地形态、主要来店手段（电车、公共汽车、私人汽车、自行车、步行等）、周边道路情况、连接情况，以及与城市主干道间的关系等进行分析后，才可确定该用地的交通规划。 一般情况下，顾客使用的出入口设置在来店人数最多、最集中的车站附近，或靠近主要道路的地方。另外，通往商业设施的交通规划，应采用立体交叉等多种手段，努力设法实施人车分离，以提高来店者的安全性和便捷性。 * 建筑布局与流线规划 建设用地内的设施布局，要按照采用不同交通手段顾客的流线来设计，努力确保顾客出入方便、安全。 为把步行者由周围其他地方安全地吸引到商店来，应当在步行者的流线上设置布道，使步行者和机动车分离。存车处一般布置在商店的出入口附近，设计上要注意兼顾便捷性和美观。 同时，对与商店同属同一块用地、并与停车场相连的道路的出入口，由于其利用者不仅有购物者，还包括附近的行人，因此必须充分考虑其安全性。 另外，尽量将商店搬运货物车辆和店员的流线与购物者的流线分开布置。 * 停车场与其他设施规划 商业设施的停车场作为吸引客流的要素之一是非常重要的设施。 尽管用地的选址条件不同，所设置的停车场形态也各不相同，但在具体规划设计时要设法使客流与车流分离，以确保停车场内部及进出停车场顺畅。 如果在用地内设置停车场，应根据与店铺规划（的关系）确定停车场的形式。因为即便营业面积和停车能力相同，如果所采用的停车方式和便捷程度不同停车场的周转率就会不同，最终使商店的客流量相差很大，应充分研究再作规划。 至于停车场的形式和形态大致可按下图所示规划。 * 面积配比-整体设施构成 通常，商业设施基本由营业设施和后勤设施组成，较大规模的商业设施可以由营业设施和提供服务的非营业设施、后勤设施，以及停车场构成。每一部分设施所占比重因所采用的业态和国家的经营方式不同而不同。 销售 部门 后勤设施 非营业设施 停车场 商业设施内部构成 * 各种业态商业设施的总建筑面积及楼层标准 业态 标准楼层建筑面积（㎡） 总建筑面积（㎡） 楼层数 折扣店 100~200 100~200 1 超级市场 500~3000 3000~8000 1~3 大型批量销售店 3000~10000 15000~50000 2~4 集中专卖店 1000~3000 10000~30000 3~8 百货店 3000~10000 20000~100000 5~8 购物中心 8000~20000 50000~150000 2~4 * 面积配比 进入具体规划后，首先要围绕营业设施进行面积配比。 一般，营业设施的规模根据商店的商品数量、柜台陈列设想等测算；而后勤设施则按照与商品数量相关的货场、库房和为员工服务的公司福利部门等情况计算、配比。 虽然整座设施的总建筑面积、标准楼层面积，按照有关规定不同业种都有其相应的标准、规范，但具体到不同的用地规模、土地利用情况以及建筑楼层，其规划、设计也有所不同。 * 百货店主要设施部分的面积构成比 销售部分 销售部门 行政管理部门·福利部门 营业面积 货运 仓储 废弃物 行政管理 员工福利 空调设备 电器设备 防灾设施 其他部门对销售部门的面积比（以销售部门面积为100%） 1.4 8.4 0.4 1.4 3.0 6.2 1.9 0.5 * 营业面积率 营业面积占整个商业设施面积的比例叫营业面积率，它是反映商业企业发展、收支情况的重要数值指标，而且不同业态间存在一定差距。 但通常情况下应尽可能给予足够的营业面积，提高其比例。 尽管各商业设施因非营业设施数量、规模不同而导致各自