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宜昌三峡游客中心招商策划方案.doc
宜昌三峡游客中心招商策划案
第一部分 市场环境分析
一、宜昌市地区概述
新中国成立50多年来,宜昌交通事业筑建发展,先后共建了一批对国民经济和社会发展具有重大影响的重点交通工程,一即以公路、铁路、水运和航空四大运输方式为主体,水陆空协调发展,全方位对外开放的交通运输格局初步形成。
交通基础设施。全市综合交通里程已达8810公里,其中公路7906公里,航道681公里,铁路223公里。长江黄金水道费通宜昌,西进万州、重庆、东达武汉、上海。火车幅射北(北京等)、东(南京等)、南(广州、深圳、湛江等)。夷陵长江大桥、西陵长江大桥、宜昌公路长江大桥、枝城长江大桥和已经建成的葛州坝水利柜纽的大坝,把宜昌的江南、江北融为一体,公路四通八达,其中318国通穿境而过,东进上海,西达西藏。航空运输已开通国内北京、上海、深圳等23即大中城市和国际临时飞机。
二、宜昌市旅游文化概况分析
宜昌地处长江三峡东口,古称夷陵,“水至此而夷,山至此而陵”,因山川形势而得名。早在2100年以前,这里就设了县治,以后又成为州、县两级政权所在地。宜昌城的“尔雅街、中书街、墨池巷、艾家巷、六一书院、慈云下院、镇江阁、自然塔等古建筑,它们的式样、比例、尺度、材料、色彩、平面布置、空间组织和构件细部处理,都是古人的创造,历史的积淀。
宜昌文化既是三峡文化的重要组成部分,也集中体现了三峡文化的精神,因此可统称为三峡文化。按其原型和历史延续,可将宜昌市域内的文化资源划分为五类:以壮美的长江三峡为代表的自然生态文化;以巴楚文化为代表的历史文化;以土家文化为代表的浓郁的民族文化和民间文化;以屈原、昭君为代表的名人文化和以三国文化为代表的军事文化;以三峡大坝为代表的水电文化等。
三、商铺投资分析
近几年,宜昌地价一直保持在较高的水平,中心城区土地拍卖价一般不低于150万元/亩,最高达到400万元/亩;而在过去的两年内,钢材价格翻了一番,水泥价格涨幅超过60%。这些因素都直接导致商品房造价每平方米提高50元以上。,商业地产的火爆会不可避免地到来,商业地产价值与地段的关系极大,商铺价格上涨的幅度和空间远远大于住宅。
与证券投资的比较
对于绝大多数个人投资者来讲,目前中国证券市场还并不规范,散户投资者从股市赚钱等于说是和投资机构博弈,换言之,是从投资机构兜里赚钱,这在操作中是很困难的;商业房地产市场和商业零售市场为依托进行的产业投资。投资风险小,既有租金的高回报,也有房产升值的空间。 商铺投资的回收周期,指商铺投资者以一次资本投入,然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。很显然,不同地区、城市、方位的商铺的投资价值是显著不同的,按现在宜昌的市场行情,和对多个城市商铺投资市场的分析,目前业界认为,宜昌商铺投资的回收周期约为10年到15年左右。
四、项目概况分析
三峡游客中心项目是宜昌市政府批准的重点旅游项目,该中心座落在风景秀丽的宜昌开发区发展大道与北海路交汇口,离闹市相距3.8公里,离高速公路出口仅100米,东达武汉,西到世界胜名的葛洲坝水利枢纽工程,北上神密神农架旅游盛地,是游客进出宜昌的必经之地。游客中心占地6835平方米,建筑面积8800平方米,第一期投资1600万元,是三峡地区最大的旅游租物中心。
三、产品定位
通过以上阐述及分析,更好体现“宜昌市旅游文化为主的新形式的商业购物中心”,我公司建议定位为以“旅游文化+租物+娱乐”“租为主,售为辅”的新型旅游文化中心形式商铺。本案案名定义为“游客商业购物中心产品主题文化租物中心”
就项目本身来说,本案地处宜昌旅游文化氛围内既是三峡文化。3.8公里,离高速公路出口仅100米,东达武汉,西到世界胜名的葛洲坝水利枢纽工程,北上神密神农架旅游盛地,是游客进出宜昌的必经之地。
◆唯一定位经营,业态领先一步——
宜昌市旅游文化为主的新形式的商业租物中心”是一个空白。业态主题本身对于就是引领潮流的时尚概念,宜昌政府正在大力开发旅游、休闲、娱乐资源,项目业态定位符合当地居民、政府、旅游部门、经营者的发展需求;特别是项目实行统一经营、管理也是当地非常接受的,旅游文化为主的新形式的商业的开发在一定程度上会增加投资信心;目前,宜昌还没有一条旅游文化为主的新形式的商业物业,这都将使该项目成为一个城市亮点。
注:一层:旅游文化类,旅游文化纪念品、精品服饰,保健功能食品,小型超市(〈贯通三层〉)。
二层: 结合旅游文化、餐饮文化于一体的美食一条龙式商业物业。
三层:服务休闲类,健身房、电玩、网吧、书吧、西餐厅、氧吧。
需求活跃,商业前景看好——
根据当地商业用房的销售价格和近期销售量及当地经济发展状况分析宜昌市近几年,宜昌地价一直保持在较高的水平,中心城区土地拍卖价一般不低于150万元/亩,最高达到400万元/亩
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