供销华西农商城沿街商服营销方案浅析.pptVIP

 整体营销策略 整体营销模式 总体销控策略 总体价格策略 项目卖点挖掘及投资抗性分析 总体促销策略 营销推广策略 整体营销模式 整体营销策略 1、返租销售模式，招商先行，销售为主模式。 确保资金迅速回笼，实现预期利润，减少财务、市场、商业经营风险。 2、持有高价值、核心部分商业市场促销售。 市场一期引进蔬菜、水果等业态入住有助于聚集人气，商气、提升整体物业形象、商业价值以促进沿街商服部分的销售。 3、以开发餐饮客户为基础，招商导向客户开发为辅助。 提升物业投资价值，提高沿街商服的去化率，使项目利润最大化。 1、投资型客户 返租年期 返租率 返租款的返还方式 三年 每年返租率5% 年返租款一次性返租15%，在首期款中抵扣 2、自营型客户 1）、降低首付投资门槛，赠送“创业基金” 总铺款的10%，以赠送“创业基金”的名义在总铺款中扣除。 2）、“超低首付”，首付30%买商铺，具体操作为商铺首付50%的基础上，首付款采取“交三缓二”的首付分期，首付只需要30%。 商铺销售模式 整体营销策略 总体销控策略 1．销控目的 保证不同营销阶段有足够的优质铺位供应，并使难销铺位提前消化。同时，进行限量供应制造“供不应求”局面，使每次加推时达到爆发式的销售目的。 整体营销策略 2．销控原则 针对二期商铺的销控 原则一：认筹期间限量推出铺位（如只推20套），解筹当日引起客户的抢铺火爆场面，再根据认筹情况加推部分铺位， 原则二：预留足够的优质铺位，分批推出。在公开发售前预留充分的优质铺位，公开发售后分批推出，确保每次活动均有优质铺位放出时分批放出，每次加推均会制造一轮抢铺高潮。 原则三：按“金角银边”原则，可预留几套铺皇之皇，采用特殊的销售方式销售，以竞价方式抬高价值。 总体销控策略 整体营销策略 项目定价说明 由于目前地产市场利润的不稳定性，所以很少采用成本法与租金反算法来确定楼盘的均价，而是常采用市场比较法来确定楼盘的均价，即： 1、选择比较楼盘； 2、确定参考权重； 3、在“平均价格分析表”的各因素中评分； 4、参考评分、权重及价格来计算本楼盘的 均价。 项目总体价格策略 整体营销策略 区域交通 竞项价格环境 商业氛围 商务配套设施 周边商务环境 实用率 面积分割 硬件设备 智能化设施 客户结构与附加价值 物业管理 市场比较法的 影响因素有 1、区位及交通2、竞项价格环境3、商业氛围4、商务配套设施5、周边商务环境6、实用率7、面积分割8、硬件设备 9、智能化设施10、物业管理11、客户结构与附加价值  影响权重因素分析图 12% 12% 11% 7% 7% 8% 8% 6% 6% 5% 8% 4% 6% 8% 10% 12% 整体营销策略 参考均价评定 评估项目 满分 承天国际车城 景天建材家居商贸城 陆宇汽车大市场 汉旺世纪城 智汇东城 本项目 评分 评分 评分 评分 评分 评分 区位与交通 12 9 11 9 10 11 10 竞项价格环境 12 9 9 8 11 11 11 商业氛围 11 10 9 9.5 11 9 10 商务配套 7 6 6 6 7 6 7 周边商务环境 8 7 7.5 6 7 7 7 实用率 8 6 6 6 6.5 5 6 面积分割 6 5 5 5 5.5 5 5 硬件设备 10 7.5 7.5 6.5 6.5 6.5 8.5 智能化设施 7 7 6 6.5 6 6 6 物业管理 6 5.5 5.5 5.5 4.5 6 6 客户结构 5 5 5 4 5 4 5 附加价值 8 7 6 6 7.5 6.5 8 总 结 100 84 83.5 78 87.5 83 89.5 整体营销策略 参考均价计算 本项目均价： 5722.25元/㎡ 修正后各相关楼盘价格Pi’： Pi’=( QX/ Qi)×Pi 注：Pi 为均价 PA’=( QX/QA)×PA =(89.5/84)×4500=4795 PB’=( QX/QB)×PB =(89.5/83.5)×5300=5680 PC’=( QX/QC)×PC =(89.5/78) ×5100=5852 PD’=( QX/QD)×PD =(89.5/87.5) ×11500=11762 PE’=( QX/QE)×PD =(89.5/83) ×6500=7009 评估项目 承天国际车城 景天建材家居商贸城 陆宇汽车大市场 汉旺世纪城 智汇东城 本项目 评估得分 84 83.5 78 87.5 83 89.5 均价Pi(元/㎡) PA’4680 PB’5300 PC’5100 PD’9000 PE’6