保险资金投资不动产法律风险及对策研究.pdfVIP

2013 保险法律工作联席会议交流材料 保险资金投资不动产法律风险及对策研究 阳光保险集团股份有限公司 【摘要】随着保险资金投资不动产监管政策的逐步放松，如何充分利用政策空间、同时有效 应对不动产市场投资的法律风险，不仅事关投资成败，更进一步影响到保险业务的健康和可 持续发展，已成为摆在各保险公司面前的紧迫问题。本文分为三 分：第一 分对保险资金 投资不动产的法律、监管政策予以概述；第二 分对保险公司不动产投资现状予以概览；第 三 分就不动产投资中常见问题进行法律风险剖析并提出应对措施建议。 【关键词】保险资金 投资不动产 法律风险 【正文】随着资本市场的快速发展和保险资金投资不动产监管政策的逐步放松， 保险资金 的投资领域日趋广泛,而不动产则是保险资金资产配置的重要组成 分。如何充分利用政策 空间、同时有效应对不动产市场投资的法律风险，不仅事关投资成败，更进一步影响到保险 业务的健康和可持续发展，已成为摆在各保险公司面前的紧迫问题。 一、目前我国保险资金投资不动产相关法律、监管政策概述 2009 以来，以 《中华人民共和国保险法》 （以下简称《保险法》）、 《保险资金运 用管理暂行办法》、《保险资金投资不动产暂行办法》、《关于保险资金投资股权和不动产 有关问题的通知》为主线的一系列法律规范，对保险资金投资不动产进行了细致规范，其总 体趋势是逐渐放宽相关限制，推动保险资金运用的市场化。 2009 《保险法》的修订放开了保险资金投资不动产的限制，使得保险资金得以进入 房地产领域，对保险业资金运用造成了巨大影响。2010 8 月31 日实施的 《保险资金运用 管理暂行办法》 （以下简称《资金运用办法》）是对 《保险法》修改理念的进一步 化，在 重申保险资金可以投资不动产的前提下，对投资的限制和额度进行具体规定，并明确保险资 金不得直接投资房地产开发。 继 《保险法》、《资金运用办法》之后，保监会进一步公布实施了《保险资金投资不动 产暂行办法》（以下简称《不动产暂行办法》），标志着保险资金投资不动产进入正式实施 和操作阶段。 《不动产暂行办法》从投资的主体、对象、方式、额度四个方面对保险资金进入不动产 领域做出了详细规定。该办法第十六条的禁止性规定，更为险资投资不动产划定了严格的范 围： -273- 2013 保险法律工作联席会议交流材料 “保险公司投资不动产，不得有下列行为：（一）提供无担保债权融资； （二）以所投 资的不动产提供抵押担保；（三）投资开发或者销售商业住宅；（四）直接从事房地产开发 建设 （包括一级土地开发）；（五）投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业 股权（项目公司除外），或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地 产企业的，应当限期撤销或者转让退出；（六）运用借贷、发债、回购、拆借等方式筹措的 资金投资不动产，中国保监会对发债另有规定的除外；（七）违反本办法规定的投资比例； （八）法律法规和中国保监会禁止的其他行为。” 2012 7 月16 日保监会下发了《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》（以 下简称 《通知》），从投资额度、盈利要求等方面对保险资金投资不动产再度“松 ”，进 一步推动了保险资金运用的市场化。 表1：保险资金投资不动产相关法规演变 二、保险公司不动产投资现状 以《保险法》的修改和 《不动产暂行办法》的颁布为界，我国保险企业投资不动产可以 分为三个阶段。《保险法》修改之前，我国法律原则上禁止保险资金投资不动产，但各保险 公司以自用名义购买或自建的办公楼，相当一 分也用于对外出租，由此曲线进入了不动产 1 领域。从2006 年到2009 年，保险公司以自用的名义购买的写字楼面积已超过120 万平方 2 米，总投资额约为200 亿元，已有近10 家中外资保险公司涉及房地产投资领域 。2009 经 过修改后的《保险法》放开了保险