岳西城西农贸市场营销策划案.doc

岳西城西农贸市场营销策划方案 第一部分 市场解构 岳西房地产市场基本描述 岳西县人口与居住需求现状 岳西现有总人口达32万人，城镇人口达到10万人左右，但城区占地面积不大，造成人口居住密度相对集中，以天仙河将城区氛围城东和城西两大居住集中区。按居住人口人均居住面积30平米的需求来说，岳西城镇居民的居住需求面积达到300万平米以上，但岳西现有的市场供应仍然处于供小于求的局面，岳西房地产的市场开发正在逐步的兴起，在近几年岳西房地产的发展将会迎来一个更大的开发热潮，其发展的前景局面是大好的。 住宅市场基本情况 岳西现有的在售楼盘仅有4-5家，现有的市场状况，呈现供小于求的局面，后面的项目供应量也少，住宅的价格也基本上达到4000元左右的水平，随着市场的进一步转暖，销售价格上会有所提升。 项目名称 项目规模 建筑类型 主力户型 销售价格 剩余货量 回龙?领袖星城 56000㎡ 小高层、高层 三房：104-130㎡ 3600-3800 20000多㎡ 天一雅居 100000㎡ 多层、小高层 二房、三房：90-140㎡ 3608-3980 40000多㎡ 百川?阳光水岸 30000多㎡ 小高层、高层 两房：100-130㎡ 4300 25000多㎡ 天鹅城 约10000㎡ 小高层 三房：109-138㎡ 4100 无 总计 196000㎡ —— —— —— 85000多㎡ 商业市场基本情况 1）商业项目分析 从目前市场的商业项目来说，现有的商铺在售项目仅有两家，天一雅居和天鹅城。 天一雅居 商铺类型:街区商铺 建筑类型:1-2层连体 商铺价格：一层均价16000，二层均价6000-8000左右 B．天鹅城 商铺类型:街区商铺 建筑类型：单层 商铺价格：均价20000/平米 2）沿街租金分析 针对本项目的位置属性，对项目区域的重点街道建设西路作出了商铺租金的基本调查，基本情况如下: 调查路段:建设西路红绿灯位置至建设西路与天仙河路交口位置 调查方式：现场市调访谈 商铺面积：该路段商铺的面积都集中在30-50平米之间 商铺租金水平：8-12元/平米/天（备注：租金水平呈现由西向东递增的趋势） 总结：岳西目前尚未进入大型商业项目开发的阶段，现有的商业发展形势仍然是以街区商铺为主要的发展类型，岳西整体区域的租金水平也较低，除了岳西汽车站商业中心的租金水平较高，无论是建设西路还是建设东路，商业的发展层次和发展形象都较低，商业租金水平也就在一个较低的水平上。 岳西农贸市场情况分析 对于项目形态，特针对岳西现有的农贸集市作了一个现场的调查，对市场的经营种类、经营面积、经营环境及经营现状作了详细的了解。 调查说明：岳西并无正规化的专业农贸市场，其表现的形式是以露天的个体户经营和地下摊位集中经营，专业化室内农贸市场目前岳西市场尚未存在。 调查位置：岳西服饰步行街地下农贸集市及廊桥附近 调查方式：现场市调 调查内容： 经营种类： 地下集市主要经营蔬菜、肉类、禽类、水产类还有一些家庭常用的杂货等，农贸集市向西靠近汽车站附近的地下集市经营低档中老年服饰、百货等，地上零散经营主要包括蔬菜、家禽等的零售。 经营面积：地下集市经营面积一般在30平米左右的简易摊位，地上零散经营一般在2-3个平米的摊位进行，无正规性明显的经营方式和经营分区的设置。 经营环境：地下经营环境差，摊位种类杂乱分布，潮湿、阴暗，地上沿路摆摊经营，无经营形象可言。 租金水平：地下租金水平一般在100-200/每月不等，地上属于个体经营，仅收一般的管理费用。 经营状况：现有的唯一的供应岳西城镇居民日常生活饮食的场所，具有不可替代性，经营的效益较好。 租户态度：现有的市场经营环境太差，经营的布局杂乱，迫切希望正规专业化的农贸市场兴起，对现有的状态进行革新。 总结：正规化专业化的专业性农贸市场是岳西现有市场的大势所趋，本项目农贸市场的定位充分迎合市场的需求，专业化的菜市场将是项目的关键性卖点和营销手段，把握好农贸市场作为项目的核心竞争力将是项目的关键亮点。 项目基本情况分析 1、项目缘起 本项目是2010年8月份政府所公开招标的项目，被天润房产公司所竞得。该项目是政府进行城市基础建设的重要部分，是政府的重点项目。其建设的意义将会得到政府部门的大力支持。在后续的营销运营过程中，我们也要充分利用到这个方面，为项目的完美运营提供保障。 2、地块四至 北面：项目北面被民建筑物阻挡 西面：西面与振岳集团毛家饭店紧密相连 东面