镇江项目市场调查汇报.docVIP

镇 江 项 目 市 场 调 查 报 告 目 录 调查目的与方法 镇江概况及规划简介 镇江总体市场简述 镇江区域市场简述 镇江产品市场简述 本项目地区特点分析 一、镇江市场调查目的与方法 1、市调目的 通过对镇江城市性质、行政区划、地理、交通、人口、产业及城市规划等的了解，特别是对镇江近两年房产总体情况的介绍、原因分析、表现情况、存在问题和对目前在开发的个案状况的了解，特别是对现有竞争个案的面积、价格、销售情况、配套、景观规划等各要素的调查与分析，挖掘出镇江市场的热点和空白点，找出镇江市场消费者对面积、楼层、朝向等的偏好，从而为本项目的产品定位提供决策依据，最大限度地降低操盘风险。 市调方法 a、直接调查 通过现场上门和电话咨询对近期房地产的需求状况及竞争个案情况进行详细调查。 b、间接调查 通过收集有关职能部门的权威统计数据及有关文件，对镇江近期房地产市场的供求状况进行分析。 二、镇江概况及规划简介 镇江概况 镇江地处美丽富饶的长江三角洲，是一座集工贸、港口、旅游为一体的城市，是国务院命名的历史文化名城、中国优秀旅游城市、全国卫生城市和全国科技兴市先进城市。 她位于江苏省西南部，长江下游南岸，西邻南京，东接常州、邻上海，北与扬州隔江相望。镇江为江苏省辖市，辖丹阳、句容、扬中三市，市区设京口区、润州区、丹徒区和镇江新区。总面积3843平方公里，人口289万，其中，市区面积1023平方公里，人口99.3万，城镇居民可支配收入9451元，农民人均纯收入4718元。 她临江近海，水陆交通极为便利，是国家级水路主枢纽城市，世界闻名的“黄金水道”---长江和京杭运河在此交汇，京沪铁路横贯东西，沪宁高速公路、京杭铁路、沪宁二级公路穿市而过，104、312国道和101、218、222、224、321省道构成镇江与外省、市连接的公路网络。 城市绿化以创建园林城市和优化人居环境为目标，凸现“城市山林、大江风貌”的城市个性，以“显山、露水、透绿、现蓝”为重点。 （二）城市规划 进入新世纪，镇江市政府依据省政府提出的“做强、做大、做优、做美”的要求和城市化推进战略，对镇江城市总体规划进行了重新修编，将原先的沿江“一”字型发展为向沿江路“T”字型发展，中心城由原先的“一城两区”修改为“一城两翼”。 所谓中心城“一城两翼”的规划结构，包括主城、东翼、西翼。至2020年，中心城规划人口110万，140平方公里。 主城：北起长江，南至西麓水库，西起润扬大桥接线，东至横山风景区，构筑“山、水、城”的城市空间框架，强化城市中心的服务功能。 东翼：主城以东地区，由谏壁、化工区和大港组成。重点为建设基础产业及配套一定规模城市生活区。 西翼：主城以西地区，由龙门和高资组成。重点为建设基础产业带、区域物流产业中心及配套城市生活区。 2003年城市道路建设项目： 道路拓宽改造建设21条，总长度40.6公里，总投资超过30亿元。主要包括：打造沿江、城东、城西三条发展轴，实施润州山路、环城路、黄山南路、京砚山路、宝安新街拓宽改造和铁城路、江滨大道建设工程，实施东吴路北段、桃花坞路、朱方路、丁卯桥路、正东路、大西路整治出新工程。 城市沿江发展轴是城市“T”字发展中的一横，从润扬大桥到江苏大学、丹徒镇，贯穿镇江主城区，全长约20公里，主要由跃进路、长江路、东吴路、禹山北路构成，被统称为沿江干道。 城东发展轴以经十二路为主，依托江苏大学和丁卯高科技圆区向南推进，是镇江市高科技产业发展轴。 城西发展轴由跑马山路、檀山路、谷阳新城西环路组成，它北接中山西路，南至谷阳新城（丹徒新城）城中干道，中间穿越南徐路、312国道，全长14公里。 中山北路建设工程，南起中山西路牌湾口，北接长江路（三期）。 朱方路整治出新工程从中山西路至三茅宫。 （附有关规划图纸如下：） 三、镇江总体市场简述 根据报告显示，三年来市区普通住房价格每平方米平均上涨656元，每平方米达到2728元，与前三年相比，分别上升10%、16%和11.8%。 （一）房价上升主要原因如下： 土地价格大幅攀升。土地价格由协议出让转变为竞价出让使地价高开高走，从而促使房价迅速上升。 城市建设步伐加快，拆迁量明显增加，拆迁面积达到100万平方米之多。 贷款政策放宽。 小区规划品质提高，使个案档次提升，开发成本增加，拉动了房价上涨。 大型开发商进入，