定销房建设项目市场化运作的实践与启示.pdf

210 江苏省土地学会2004年度学术年会论文集 定销房建设项目市场化运作的实践与启示 束芬荣 时金元周良芳 (昆山市土地储备中心，苏州215300) 关键词：定销房运作实践 以往，我市在城市建设中涉及到居民动迁安置定销房的建设都采取非市场化的运作方式，即当城 市的某一区域确定要将旧房拆除后建造政府用于动迁安置的定销房时，政府就指定某一开发商(房产 公司)进行开发建设。土地不作为资产显化其价值，而是作为一种资源直接划拨给开发商使用。由开 发商代政府建造定销房后，按政府规定的价格销售给动迁户。当地块上原建筑物容积率较高，拆迁有 一定难度时，开发商不但不给政府上交收益，反过来还要政府贴钱，当预计该地块开发后可有相当大的 收益时，政府也只是要开发商将周边的基础设施(一般是某一段道路等)进行附带建设。一切都是粗略 的估算和领导确定。建成后的定销房销售对象和价格，虽然事先都有约定，但建筑密度、容积率、环境 绿化、小区配套管理等都由开发商自己确定和运作。这样做的结果，至少有以下五点弊端： 一是无法做到公开、公平、公正。由于开发商是领导确定的，就难免不带有厚此薄彼的问题，这个 能做，那个就不能做；关系好的，条件就优惠；关系一般的，条件就可能从紧，出入很大。不能体现一个 公开、公平、公正的原则。 二是由开发商自行进行动迁安置，很难完全按照国家规定的拆迁政策进行动迁安置。一般都是从 自己的经济利益出发，尽量减少拆迁成本，能省则省。很难做到标准统一，一碗水端平。好说话的，标 准低一点，也同意拆；不好说话的，就拆不掉。最后想放一点，又怕前面拆掉的人家反起来。最终造成 一些“钉子户”长期拆不掉，十分被动。 三是质量难以保证。由于是开发商自行运作，在政府规定销售价的情况下，开发商就尽量降低建 筑成本。政府部门也难以直接进行质量跟踪监督，所以定销房的质量一般都难以保证。经常出现墙体 裂缝等质量问题，甚至出现下水管道只铺设一小段，致使雨、污水无法流通的问题。 四是环境投资不到位。开发商从自身的经济利益出发，考虑到定销房反正是政府用于动迁安置 的，用不着开发商自行销售，就尽量提高容积率。一方面可以多建房屋，提高利润，另一方面可以减少 绿化投资，降低成本。使得动迁小区环境差，与现代化城市的人居环境不相适应。 五是给动迁居民房屋的交易带来困难。由于定销房建设的土地是政府划拨的，开发商并没有通过 出让方式从市场上取得。因此，动迁居民取得这种房屋后，虽然也能取得房产证和土地使用权证，但取 得的土地使用权证是划拨证，这类房屋今后不能直接在市场上交易。要交易还要重新补办出让，给居 民带来一定的经济影响和手续上的不便。 今年，我市针对以上弊端，在定销房建设过程中，大胆改革创新，通过土地储备中心引入市场竞争 于印发加快苏州市区定销商品房建设实施意见的通知》和苏府(2003)135号《关于印发苏州市市区定 销商品房销售管理暂行办法的通知》的有关规定，采取了全新的市场运作模式。 首先由市土地储备中心对8号地块(51亩)按《昆山市土地储备实施办法》和苏州市《城市房屋拆 迁管理条例》以2805万元予以收购储备。再由市规划部门对该地块按现代化居宅小区的要求进行规 米，商场3280平方米，会所管理用房260平方米。并按高标准设计了一整套区内绿化、道路等配套设 施。然后按政府规定的每平方米1100元的建筑成本和每平方米2000元的销售价格，测算出每亩土地 经济篇 2ll 的出让价格为72．71万元一77．71万元。再以土地储备中心为主体向社会公开招标，由开发商进行投 标竞争，中标后带资建造。房屋建造结束经综合验收合格后，由政府按以上确定的2000形平方米的 价格(昆山商品房价格老城区4000形平方米左右，一般地段3000形平方米左右)，一次性收购用于 动迁安置。 这样运作的最大好处是：一方面使用于定销房建设的土地资产得以显化，储备中心收购的土地成 本和政府应得的收益在土地出让后能及时收回；一方面避免不规范操作。能够形成一个公开、公平、公 正的市场机制，具体的说有以下优点： 一是建造成本低定销房建设从房屋拆迁到销售结束全部进行量化以后，能够比较客观的定出土 地价格及政府应得的收益，防止土地资产从这个渠道流失。各个有能力建造定销房的开发商不管社会