房企国家队的纵横术.docVIP

房企国家队的纵横术 　　但凡现身过2016年土拍现场的地产人，无一不对央企、国企频频“收割”地王的凌厉手段心有余悸，“多贵都敢拿”的狠辣做派让民资一再沦为陪衬。在以2015年业绩排座次的房地产百强企业榜单中，央企仅占7席，随着2016年将全国多处地王收入囊中，在中国指数研究院统计的2016年131家销售额达百亿的房企名单中，央企占据19席。 　　房企“国家队”在土地市场上的表现难免招致非议，2016年下半年，地价果然成为房价暴涨的重要动能，有媒体报道称，国资监管部门在2016年6月“约谈”了相关央企国企。 　　除去在土地市场上引人注目的表现，记者注意到，2016年，21家被国务院国资委允许从事房地产主业的央企中，至少有10家已经启动内外部重组和并购计划，其中，中航工业、中国交建、中粮集团等“中字头”大象起舞开唱主角，保利地产、山东鲁能也纷纷随和。另外，A股136家上市房企中，有近30家发起重大重组，其中不乏央企的身影。 　　耐人寻味的是，这并不只是房企“国家队”自身的一次洗牌，伴随央企“做大做强”的决策要求，可以想象不久的将来，无论通过内部资源重组，或是收购，都将催生一批巨无霸房企。在当下重启房地产调控的敏感时点，2016年一个个“合纵连横”的案例又预示着房企“国家队”怎样的未来？ 　　闪电速度与复杂利益 　　回顾近两年，房企“国家?”在股权层面的动作进入了“预产期”。记者梳理发现，目前中建股份将地产资产注入中海地产、招商系重组都已经顺利“分娩”，中交系、中粮系等地产重组话题也“胎动”不止，到了2016年，地产重组项目“临盆”的消息更是不断。 　　“房企‘国家队’的重组常见两种形式，一是‘纵向’并购，大企业为了追求规模效应，寻求优质资源进行收购兼并；二是房企内部资源的‘横向’整合，比如一个集团旗下有两块地产业务，通过架构上的整合来降低内耗，提高经营效率。”上海善法律师事务所主攻房地产事务的律师秦裕斌分析说。 　　身处“第一梯队”的保利地产按“成熟一批交易一批”的原则收购中航地产就是2016年纵向并购中的典型案例。2016年12月央企房企中的佼佼者保利地产顺利接手了中航地产的9个资产包。 　　在“纵向”的并购热潮中，2016年房地产业最大一起央企整合案也体现出果断的执行力。这场对价高达310亿元、涉及总资产超过千亿的整合，主角是中海地产和中信地产，2016年3月中海地产宣布将以发行新股及转让物业资产的组合形式收购中信股份，重组后通过中信房地产及中信泰富拥有的国内住宅地产项目资产，整个资产交割过程雷厉风行，仅仅用了半年便圆满告终。 　　从2016年的重组案例看，相比“大鱼吃小鱼”的“纵向”并购，一家央企内部的地产资源优化整合过程往往更加艰难。就在一口气拿下中航工业多个资产包的前一周，保利地产偏偏在面对和保利置业这位系出同门的“孪生兄弟”整合时，遭遇了短短8小时的夭折惊魂记。 　　2016年11月29日午间，保利地产和保利置业公告称，因有重大事项或内幕消息而停牌，但投资者甚至来不及畅想，当天晚上，两家公司就再次公告称重组时机尚不成熟，保利地产终止了收购行为。 　　同一框架内的两家公司想要顺利整合考验重重，而控股股东自上而下想要借壳旗下上市资产的愿景也并不是那么容易实现。为了把广宇发展打造成自己地产业务的上市平台，鲁能集团不惜撤换其1/3高管，可惜5年两次注资失败，这项几近搁浅的地产业务重组2016年第三度闯关，方案获得了国资委的原则批准通过，但证监会最后会不会放行仍是未知数。 　　政策导向：央企整合做大做强 　　无论是“合纵”还是“连横”，为什么2016年房企“国家队”的重组动作频频？这与来自决策层的政策导向显然密不可分。记者梳理发现，在地产央企发展的过程中，有三个圈内公认的历史性节点：一是1998年的房地产市场化改革，当时可谓央企与地产的“蜜月期”，保利、远洋、华润等部分央企已经承担了房地产开发的相关职责，某种程度上可以说正因享受了最初的政策优惠和市场红利而迅速做大。 　　二是2010年3月的“冰河期”，时值中央对楼市过热施以重拳调控，国务院国资委发文要求除16家以房地产为主业的央企外，78家不以此为主业的央企退出房地产业，次年虽然又批准了5家央企“房地产牌照”，但“退房令”在当时的调控大背景下反映出监管层空前审慎的姿态导向。 　　第三个节点正是始于2015年年末的央企整合潮，地产央企自然也被卷入到这股风潮之中。 　　记者注意到，2015年年底召开的中央经济工作会议明确提出，“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。”“民企之间会有自发的市场行为，‘国家队’也会被要求起到示范作用。”一位资深地产人表示。 　　一个有说服力的案例是，根据保利地产2016年12月5日晚间公告的数据，此次保利地产