房地产行业2005年回顾及2006年投资策略(P9).docVIP

重点上市公司业绩预测及评级 股票简称 代码 2005EPS 2006EPS 投资评级 G万科A 000002 0.34 0.46 谨慎增持 招商地产 000024 0.72 0.99 增持 金地集团 600383 0.50 0.66 谨慎增持 华侨城 000069 0.48 1.01 谨慎增持 G华发 600325 0.39 0.50 增持 栖霞建设 600533 0.70 1.04 谨慎增持 近期行业指数相对上证指数走势 数据来源：天相系统 分析师： 向 晖 (0755xiangh@ 要点： ·本次房地产调控的一个突出特点是从供给和需求两方面进行双向调控。 ·对于本次调控，我们的基本观点是，政府的出发点是以保证房地产行业稳定发展为主，意不在打压。比较理想的状况是，未来房价保持小幅稳定增长，少数过热地区房价有所调整。 ·调控政策的影响已有所体现。房价方面，从城市来看，05年二季度同比上涨8％，三季度同比上涨3.1%，说明房价涨幅在稳步回落。同时，房地产投资规模增速也有小幅回落，2003年投资增长29.9%，2004年为28.1%，2005年前11个月投资额同比增速下降到22.2%。当然，不同区域市场的表现各不相同。 ·预计2006年国家将继续稳定执行既有的房地产调控政策。以目前的情况看，全国性的新的调控政策暂时不会出台。06年房地产投资增速预计将保持在05年的水平，落在20％—25％之间的可能性较大。房价方面，受税收等调控政策限制和拆迁规模控制的影响，投机性需求和被动性需求将继续减少，房地产供求矛盾将有所缓和，06年房地产价格将在05年的基础上平稳小幅增长。 ·目前看来，人民币升值是一个大的趋势。在投资者对06年人民币升值预期较强烈的情况下，房地产做为主要的人民币资产受到了较高的关注。而且，05年的房地产调控对行业的影响不像大家预期的那么剧烈，主要房地产上市公司的业绩都出现了不同程度的增长，甚至能够预测出今后几年也将持续高速增长。这在当前宏观经济增速下滑、工业行业产能普遍出现过剩、上市公司整体业绩下降、交通运输等防御性行业增长低于预期的背景下显得尤为突出。房地产行业开始普遍被投资者看好。 一、调控之下的2005年房地产市场 1、05年开始的房地产行业调控特点是双向调控 做为国家支柱性产业之一，房地产行业在近几年经历了一轮快速的发展。03年和04年达到景气高点，全国平均房价涨幅是14.4%，其中商品住宅涨幅是15.2%。房价的持续高涨引起了全社会的关注。05年3月初，第十届全国人民代表大会第三次会议的政府工作报告明确指出：2005年要“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。由此可见，控制房价已经上升到了政治高度，成为各地政府的一项政治任务。随之，诸如取消房贷优惠利率、提高首付比例、二手房交易税制调整、限制期房转让等一系列政策陆续出台，还包括各地尤其是一些热点地区单独制订的一些调控措施。房地产市场调控的根本目的，就是要切实解决市场发展中存在的突出问题，消除影响市场发展的不稳定、不健康因素，实现“三个基本”：供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，促进房地产市场持续健康发展。无论如何，2005年对房地产行业而言非常关键，可以说是一个调控年。 首先要明确的是，房地产有效需求和供给关系的变化直接影响房价的波动。上世纪90年代初期的房地产泡沫破裂就是由于供应过剩和供需结构差异所造成的。保持房地产市场供求在总量和结构上平衡是保证房地产市场健康运行、房价合理波动的基础。 本次房地产调控的一个突出特点是从供给和需求两方面进行双向调控。在供给方面采取了有保有压的措施来改善供应结构，限制高档房开发，增加普通商品房和经济适用房供应。在需求方面主要是通过整顿市场秩序、提高交易税负等措施防止人为炒做、遏制投机性需求、控制投机性需求。 对于本次调控，我们的基本观点是，政府的出发点是以保证房地产行业稳定发展为主，意不在打压。比较理想的状况是，未来房价保持小幅稳定增长，少数过热地区房价有所调整。 2、调控效果有所显现 从国家统计局公布的国房景气指数走势看，房地产行业景气度已经回落。2004年1月份国房景气指数是108，之后呈逐步下滑趋势，2005年4月份下降到101.91，到了11月份，国房景气指数为101.08，比去年同期回落3.53点（见图）。 图1、2004年以来国房景气指数走势图 数据来源：国家统计局 再从统计数据来看，调控政策的影响也已有所体现。房价方面，从城市来看，05年二季度同比上涨8％，三季度同比上涨3.1%，说明房价涨幅在稳步回落。同时，房地产投资规模增速也有小幅回落，2003年投资增长29.9%，2004年为28.1%