业主大会成立和召开工作指导程序.副本.doc

长沙市业主大会成立和召开工作 指 导 程 序 为规范我市业主大会成立和召开程序，维护业主权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《长沙市人民政府办公厅关于转发〈业主大会和业主委员会指导规则〉的通知》，结合我市实际，现就业主大会成立和召开程序规定如下： 一、业主大会和业主委员会成立程序 （一）成立条件 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。建设单位物业所在地的街道办事处乡镇建设单位及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。符合成立业主大会条件的，街道办事处乡镇在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组应当做好以下工作：　　确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积； 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； 草拟管理规约、业主大会议事规则；依法确定首次业主大会会议表决规则；制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；制定业主委员会选举办法；完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。　　前款内容筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。　业主委员会委员候选人业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。管理规约、业主大会议事规则采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域公告。业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。　　业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县和街道办事处乡镇办理备案手续：　　业主大会成立和业主委员会选举的；　　管理规约街道办事处乡镇； 　业主大会议事规则街道办事处乡镇；　　业主大会决定的其他重大事项。　　业主委员会办理备案手续后，可持备案向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。　　业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。选聘和解聘物业服务企业，业主委员会应当召集业主大会会议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意。　　选聘和解聘物业服务企业选聘和解聘物业服务企业选聘和解聘物业服务企业区、县房和街道办事处乡镇选聘和物业服务企业选聘物业服务企业业主和业主大会应当从保持项目管理的连续性和长远利益出发，慎用权，保证物业项目的正常秩序。　 物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，业主应当在合同终止3个月做好工作业主大会决定物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，业主委员会应当在业主大会作出决定后3日内将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知物业服务企业街道办事处（乡镇）区、县房产局依法登记取得建筑物专有部分所有权的人基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等发生效力，导致物权设立、变更、转让 4、因继承或者受遗赠发生效力取得物权的业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意决定选举业主委员会或者更换业主委员会委员选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。业主大会 C） “物业管理”。 关于长沙市 项目 成立业主大会的申请书 街道办事处(乡、镇人民政府)： 项目于 年 月 日竣工并通过了验收，在现物业管理区域