网站大量收购闲置独家精品文档,联系QQ:2885784924

房地产代销合同中的涉税风险管控 [2].docVIP

房地产代销合同中的涉税风险管控 [2].doc

  1. 1、本文档共15页,可阅读全部内容。
  2. 2、原创力文档(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
  3. 3、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载
  4. 4、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
  5. 5、该文档为VIP文档,如果想要下载,成为VIP会员后,下载免费。
  6. 6、成为VIP后,下载本文档将扣除1次下载权益。下载后,不支持退款、换文档。如有疑问请联系我们
  7. 7、成为VIP后,您将拥有八大权益,权益包括:VIP文档下载权益、阅读免打扰、文档格式转换、高级专利检索、专属身份标志、高级客服、多端互通、版权登记。
  8. 8、VIP文档为合作方或网友上传,每下载1次, 网站将根据用户上传文档的质量评分、类型等,对文档贡献者给予高额补贴、流量扶持。如果你也想贡献VIP文档。上传文档
查看更多
房地产代销合同中的涉税风险管控   房地产开发企业开发的商品房,在实践中存在两种销售方式:一种是委托中间机构进行代销;另一种是房地产公司自己成立营销中心或售楼中心自己销售。从成本控制的角度来讲,大型房地产公司都是委托具有房地产代销资质的中间机构从事一级市场的代销,在代销商品房的过程中,房地产开发公司与代销中间机构签订的代销合同中,因代销方式的不同而税收风险不同,分析如下:   (一)房地产代销合同中的涉税风险   在房地产代销合同中,房地产开发企业与代销机构明确的代销方式主要有:支付手续费方式、视同买断方式、超基价分成方式和包销方式等四种。在这四种委托代销方式中,体现的税收风险主要是房地产公司少确认收入,从而少申报企业所得税,将受到税务稽查部门的稽查而要补税、缴纳滞纳金和面临罚款的税收风险。   1、支付手续费方式代销的税收风险:按照扣除支付代销中间机构手续费用的差额确认收入,而少申报土地增值税和企业所得税。   国税发[2009]31号文第六条第(四)项第一款规定:“采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。”   根据《财政部国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》(财税〔2009〕29号)规定,非保险企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出,要在企业所得税前进行扣除,必须具备以下五个条件:   一是按与具有合法经营资格中介服务机构或个人(不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等)所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额进行企业所得税前扣除,超过部分,不得扣除。   二是企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额,并如实入账。   三是除委托个人代理外,企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。   四是企业应当如实向当地主管税务机关提供当年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料,并依法取得合法真实凭证。   五是企业不得将手续费及佣金支出计入回扣、业务提成、返利、进场费等费用。   另外,根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)规定,房地产开发企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。   基于以上规定,房地产公司必须按照销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现,而不能按照扣除支付代销中间机构手续费用的差额确认收入。而且房地产开发企业如果委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分准予据实在企业所得税前扣除;如果委托境内机构销售开发产品的,房地产公司在企业所得税前扣除的手续费及拥金支出不能超过服务协议或合同确认的收入金额的5%,否则就少申报了企业所得税。   [案例分析:某房地产公司采用支付手续费方式委托销售开发产品的涉税分析]   1、案情介绍   甲房地产公司2013年开发住宅小区,与A房屋销售公司签订代理销售合同,A公司按销售额5%收取手续费。2013年9月销售房屋2000平方米,每平方米5000元。A公司将销售清单提交给甲公司,并按合同约定转交售房款950万元。   甲公司账务处理为:   借:银行存款 950万元    贷:主营业务收入 950万元   请分析甲房地产公司的涉税风险。   2、涉税分析   国税发[2009]31号文第六条第(四)项第一款规定:“采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。”基于此规定,本案例中的甲房地产公司以950万元确认收入是错误的,是漏税的表现,甲房地产公司必须按照A公司代理业务营业额应为1000万元确认收入,缴纳企业所得税和土地增值税,向中间代理机关支付手续费50万元不能从1000万元收入中进行扣除,应由A房屋代理销售公司向甲房地产公司开据服务业发票50万元,作为费用列支,在企业所得税前进行扣除。甲公司账务处理为:   借:银行存款 1000万元    贷:主营业务收入 1000万元   同时,   借:销售费用 50万元    贷:银行存款 50万元   2、视同买断方式委托销售的税收风险:房地产开发公司只根据与代理销售公司签订代理销售合同中规定的买断价确认收入,从而存在少或多申报企业所得税。   根据国税发[2009]31号文的规定,采取视同买断方式委托销售开发产品的,属于企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格,则应按

文档评论(0)

wuyoujun92 + 关注
实名认证
文档贡献者

该用户很懒,什么也没介绍

1亿VIP精品文档

相关文档