房地产开发与经营[专]离线作业.docVIP

浙江大学远程教育学院 《房地产开发与经营（专）》课程作业 姓名： 叶晓强 学 号： 712079328011 年级： 12秋 学习中心： 玉环 ————————————————————————————— 第一章 绪论 一、名词解释 1．房地产:房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋 及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营:房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地 产产品的生产和建设的过程。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并 有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 土地储备开发:指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基 础设施建设，达到土地供应条件的行为。是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济 ．房地产企业 组织，是房地产经济活动中的主要成分是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值 ．房地产项目定位 以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征 的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。：指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土 地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。：指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方 式将土地使用权在转移的行为。国家为了建设及兴办社会公益事业的需要，采取行政手段，依照法定程序和审批权权限 将集体所有的土地，有偿转为国有土地的一项措施。： 为加强对土地一级市场的统一管理, 政府依照法定程序,运用市场机制,按照土地利用总 体规划和城市规划,对通过收回、收购、置换和征用等方式取得的土地进行前期开发,并予以储存,以供应和调 控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。 1．房地产市场有哪些特殊性？ 答：产品具有固定性；产品具有唯一性；产品的耐久性；市场具有双重属性（消费、投资）；市场是不充分市场 。 简述房地产供给的特点？ 答：1、市场供应缺乏弹性，短期内难以增加房地产市场供应。2、市场供应的异质性，产品的位置、环境、新旧、配套等不同，市场细分有必要性。3、市场供应的区域性，产品的固定性导致“地产地销”。4、市 场调节的不完全性，住房保障的存在：经济适用房、廉租房；土地的垄断性；政府的宏观调控。5、市场需求 的广泛性，房地产是生存、享受、发展的基本物质条件。6、市场需求的多样性，消费需求、经营需求和保值 需求；经济收入、生活质量、使用目的、文化观念的不同，需求多元化。7、市场需求的融资性，资金数额大，短期内难以全部支付；融资手段很重要 8、市场需求的长期性，使用期限长；再次交易间隔的时间长；存量 市场将占据市场主导位置。 需求法则和供给法则的含义是什么？ 答：需求法则：假定其它条件不变，则某一商品的需求量与其自身价格呈反方向变化。供给法则：假定其它 条件不变，则某一商品的供给量与其自身价格呈正方向变化。 均衡价格的概念是什么？ 答:均衡价格是指在假定其它条件不变时，商品需求量与供给量相等时的价格。 房地产市场分析的内容？ 答：市场环境：宏观环境包括经济、正常、人口、文化环境、行业环境、技术环境等。区域环境包括分 析区域规划、功能定位、开发现状以及未来定位；分析交通与出行条件；分析影响区域发展的其他因素和条 件：历史、文化、发展水平等；区域内楼盘价格水平与供求关系；项目微观环境。消费者分析包括消费者购 买力水平、购买倾向、购买特征等。竞争楼盘包括产品、价格、广告、销售推广、物业管理等。竞争对手分 析包括专业化程度、品牌知名度、开发经营方式、楼盘质量、政府关系、以往项目情况、土地储备情况。 第四章 房地产项目可行性研究 一、名词解释 1．可行性研究：投资决策前，对与项目有关的市场、资源、技术、经济和社会等方面问题进行全面分析、 论证和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对方案进行优选的科学方法。 财务内部收益率： 指使项目净现值等于零的折现率。指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值的代数和运用科学的方法，有目的、有计划地收集、整理与企业市场营销有关的各种情报、信息和 资料，在调查的基础上对收集数据和汇总情报进行分析、判断，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。：是指人们在目标市场营销观念的指导下，依据消费者的需要、欲望、购买行为和 ．房地产市场细分： 购买习惯，将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类过程。：