房地产投资与决策分析第四次上课纪录.doc

房地產投資與決策分析第四次上課紀錄 時間：2008/10/20(一) 14：10~17：00 主持人：張金鶚老師 地點：政大綜合院館南棟270617 紀錄：張曉慈 出席：張金鶚老師、陳佳甫、 陳妍如、林佑儒、許淑媛、王姿尹、賴靖雯、邱信智、羅于婷、袁淑湄、侯蔚楚、彭竹君、王俊鈞、范清益、許經昌、徐偉琪、張曉慈、陳于芳、陳弘汝、楊博翔、羅雅怡、曾祥珉、林君安、劉龍鵬。 第一部分 房地產投資分析導讀 第三章 房地產投資決策分析 決策過程： 決策是指在兩個以上的方案中做選擇，投資決策過程分為三個階段，第一階段為策略階段，第二階段為分析階段，第三階段為決策階段。 策略階段（界定報酬/風險）：建立個人的投資準則，思考如何在有效的風險控制下，達到最大的資本利得。 分析階段（衡量報酬/風險）：對每一個備選投資方案在每一個決策準則上加以評比，以了解各投資方案的優缺點。 決策階段（評估報酬/風險）：如何選擇投資的比例，投資的組合等。 投資分析： 指在進行投資決策時，同時對預期收入與可能支出做有系統的分析評估。投資分析的對象可包括：投資標的物－資產（Capital Asset）、投資者自有資金（Equity）、投資者週轉資金－債款（Debt）、營運淨收入（Net Operating Income，NOI）、投資者與貸款者之關係。 可行性分析： 策略分析： 不同的策略會造成不同的財報結果。 法規分析： 建蔽率、容積率、高度比、公設比、金融政策 競爭力分析： 由供給面來看，投資個案的發展潛力，相關個案的比較等。 市場分析： 整體大環境分析、做市場區隔比較、區域環境、經濟環境等。 產品分析： 產品定位、產品定價、趨勢分析，鎖定客層、包裝或行銷模式等。 建築工程分析： 是否防震，規劃是否良好，土壤地質分析等。 財務經濟分析： 營運的環境、商業模式、競爭型態等影響投資績效的各種因素，並從這些因素的變化來推斷標的的價值變化。經濟分析是財務報表的分析基礎。 ： ： ： 課堂討論 老師：，就是怎麼樣做決策，老師： 清益：老師： 龍鵬：老師：：老師： 于芳：老師： ，Service，另外一個才是你的現金流量，若財務上決策的關鍵當然是NOI和Debt Service之間的關係，我們未來會談到這件事，房地產投資跟其他財貨投資很大的不同會使得你的現金流量在過程中不會太多，房地產投資甚至有時候是負的現金流量，當你的NOI沒有辦法cover你的Debt Service，通常有一個決策是當你的NOI有辦法cover你的Debt Service就買了，這個講法隱含著你在賺取資本利得，小心Debt Service背後不完全是要還給銀行的，還給銀行的只有利息，有一部分是本金，你中間有一部分本金是你將來存在銀行的錢，這部份將來講財務會提到。 回到關鍵是如何決定asset的價值？當然由估價者來判斷，那麼怎麼樣決定價格？你對自己開出的價格有多少的信心？你對估價師、建商或仲介的開價放心嗎？有些建商像國泰、太子早期是不二價政策，當然也有很多二價，現在議價空間將近15％，最近這一季是歷年來有最大的議價空間的一季，回到課本，這一章最後的核心是在說：你要怎樣進入市場？這裡最後講說要心中之尺和市場之尺的交集，今天有做功課的人除了考慮價格外，還有品質等大大小小的事情；那沒有做功課的人他就沒有心中之尺，很容易就被仲介的市場之尺說服，那麼心中之尺怎麼產生的？然後怎麼樣跟市場之尺有對話？最早的心中之尺絕對跟你的「經驗」有關，你過去居住的經驗史，你沒有經驗的話你心中不會產生心中之尺，像住南部的人喜歡透天的房子，讀政大的人有所謂的政大情結，因為他們覺得熟悉習慣，這就是他們的偏好。最後你覺得什麼是好房子？ 博翔：符合自己需求的房子。 淑湄：老師：：老師：：老師：：老師： 佳甫：好房子第一點生活環境要好，我不能忍受住有空氣污染跟噪音污染的房子，如果說路邊跟巷裡，我可能會選巷裡；第二點是鄰里環境，居住鄰居的水準，如果隔壁動不動就鬧離婚，可能會造成精神上的衰弱；第三點是生活便利性，能夠滿足日常生活所需很重要。 老師： 第二部分 房地產學術思潮論文集 第二章 不動產學域的探究–哲學與典範 前言 何謂房地產知識的主體？在較寬廣的大學界，房地產的定位如何？究竟不動產學科是否夠格形成一門學域？ 不動產研究領域究竟是學院的學域或是研究上功能性的分科？ 哲學上的基礎 哲學基礎元素：提出一種脈絡，來發展對於終止目前情形並加強期間關聯性的「關聯到事實而有抽象能力的」通則。 學域與議題的整合 不動產研究並非孤立的，所有的這些領域都是在經濟學理論的基礎下建立並形成為應用性的學科。 不動產學域是一種多學域性的研究領域。慶幸的是不同的研究領域展現研究寬廣的可能性；禍患是它無法發展形成為解決問題的正統理論架構