凯旋城项目简介技术报告.pptVIP

蓟州·凯旋城项目简介 “凯旋城”项目位于蓟县城区东南部，南环路北侧。 北至：无终园大街； 东至：田畴大道西侧（269路）； 西至：商贸街； 南至：南环路 本案 项目 数量 单位 备注 总建筑面积 13.45 万㎡ 地上 （1）公寓建筑面积 2.99 万㎡ （2）商业建筑面积 5.90 万㎡ 地下建筑面积 3.32 万㎡ 部分用于商业 容积率 3.82 -- 建筑高度 99.85 m 建筑层数（地上/地下） 27/-2 层 机动车停车位数量 584 辆 其中 地上 86 辆 地下 498 辆 蓟县 古称“渔阳”，地处津、京、唐、承四市环抱。全县总面积1593平方公里，辖26个乡镇、1个街道办事处、949个行政村，总人口96万（2013年初数据）。 渔阳镇 全镇辖区77平方公里、70个行政村，在册农业人口5.2万人；渔阳镇旧称“城关镇”，是蓟县县政府所在地，包括以东/南/西/北环线为外围道路，以人民东/西大街、迎宾大街、兴华大街、渔阳南路、中昌北大道、光明路为经纬，方圆25公里范围内，是蓟县的中心城区，是全县政治、经济、文化中心，也是天津北部地区重要的经济活跃区域。 蓟县全县在册人口96万人，其中城镇人口23万人，主要聚集生活在县城城区；加之年平均流动人口约6万人，蓟县城区常驻人口约30万人，人口密度1.4万人/平方公里。 另，“蓟县新城”总用地57平方公里，预计10年内完成规划建成，届时新城人口将增至57万人。 据统计，2012年，蓟县城镇居民人均可支配收入24300元，接近天津市整体平均水平（29626元）；农村居民人均可支配收入12580，列天津5个远郊区/县第三（静海第一、武清第二 ）；居民消费水平不断提高。全年农村居民人均生活消费支出7354元，较2011年增长20.4%。其中，服务性消费支出2060元，增长25.3%。居民用于文化、教育和娱乐的支出达到人均693元/人.年，增长34.2%； 另外，近3年蓟县年接待游客约1000万人次，旅游直接收入近2.4亿元。 凯旋城项目，位于蓟县县城东南角，南临南环路，与环城路、津蓟高速，京哈、津围、邦喜、宝平等干线公路和县乡公路链接，是通往河北省遵化、迁西、玉田、兴隆、三河以及北京平谷的重要交通节点。 凯旋城，规划建设13.45万平方米，除3栋27层共3万平方米商用楼宇及人防设施外，地上6层、共7.2万平方米以及地下6层、1.2万平方米，共计8.4万平米全部用于商业经营；停车位共584个（地上86个/地下498个）。 机会源自需求 定位满足策略 近年来随着第三产业发展、特别是自然、农业资源的开发与利用，旅游经济拉动了全蓟县经济增长，激活了消费市场。据实地现场调研，目前蓟县城区的生活消费品价格与天津市区基本持平，甚至部分商品价格略高于环城四区 同时旅游人群及流动人口给蓟县带来了较为新鲜的消费理念和更高的费需求。但滞于地理位置、行政区划以及自然保护等原因影响，蓟县“城市化”建设刚刚起步，消费资源匮乏、对高质量的商业体存在很大需求。主要表现为—— 机会1 目前，蓟县城区的主要消费场所仅有分别以鼓楼广场、环岛、家乐超市为中心的三大商圈。其中， 鼓楼广场/环岛商圈以“独乐寺”发源并延伸，后经规划建设、现已成为蓟县最大的核心商业街区。多以小型百货店、家电、服装、小商品、餐饮经营为主，主要面向旅游人群及当地年轻消费者；目前蓟县唯一的影剧院坐落于鼓楼广场，多处于关闭状态。 家乐商圈以“家乐超市” 为主要起点，与商贸街联通组成，呈“分段集中”布局。“家乐超市”主要经营生活必需品，是蓟县目前唯一较具规模的综合超市，经营面积约3000平方米；商贸街以经营餐饮、休闲娱为主，人民东路多专营家装建材。 另外，以人民东/西路、中昌南/北大街、文昌街、兴华大街等城区主干路零星分布着经营品类不一小型临街商铺。 蓟县旧有的商业资源普遍落后且不形成有效规模，现代城、中节能牛津、街驿路天街、兴华商业街等新建商业体由于未能良性开发、经营状况欠佳，均远不能满足日益增加、提升的消费需求。 策略1 凯旋城总规划建筑面积13.4万平方米，其中8.4万平米用于集中商业经营，规模达到“都市级商业综合体”；高端百货、大型超市、精品专卖、文化休闲、餐饮娱乐、生活服务…业态全覆盖；招商工作前置，目前零售百货、超市、餐饮等主力店已明确进驻意向，其中一线品牌占比60%以上；商管运营、整合推广、物业服务等由专业团队独立操作，并已前期介入。凯旋城力图打造功都引领蓟县当地、吸纳天津北部地区消费需求、引领当地消费理念的都市级Shopping-Mall。 机会2 蓟县新城正逐步加快建设。2011年九月开工建设以来，继2012年13万平米具备入住条件后，2013年将有45万平米具备入住条件，届时新城常驻人口将接近30000人，且新城建设投入仍在持续加