房地产评估【53页】.pptVIP

/ (海量营销管理培训资料下载) 基本概念 房地产评估方法 天津房地产特点 近期房地产新政策 基本概念 房地产： 物质实体 ：土地和建筑物 权益：一切与房地产有关的权 利和利益的总和，它是 无形的。 定义：土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益，又称不动产。 房地产的分类 土地： 1.按经济用途：工业用地、商业用地、住宅用地、交通用地、公用事业用地等。 2.按经济地理位置：城市一级地、二级地等 3.按土地所有权划分：国有、集体所有 4.按土地开发程度：生地、毛地、熟地。 房地产的分类 建筑物： 1.经济用途：工业建筑、商业建筑、民用建筑、公共设施、公共筑等。 2.按结构件材质:钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他 房地产的特性 位置固定性 长期使用性 价值昂贵性 易受政策限制性 房地产价格 形成基础：房地产的有用性、房地产的相对稀缺性、房地产的有效需求。 特征： 价格实体构成双重性：土地使用权的价值与房屋建筑物的价值的总和。 既可表现为交换价格也可表现为租金 房地产价格形成的不充分性 房地产价格的分布具有明显区域性 影响地价的主要因素 一般因素：行政、经济、社会、人口、心理、国际因素等 区域因素：交通，环境，位置，基础设施保证度，公共设施完备度等。 个别因素：面积，地形地质，其他。 影响建筑物价值主要因素 坐落位置 面积 用途 建筑结构 建筑高度 附属设施 装饰质量和水平 建成时间 外观 平面格局 产权 其他 房地产评估的方法 房地产评估的收益现值法 房地产评估的现行市价法 房地产评估的重置成本法 一 房地产评估的收益现值法 （一）收益现值法的定义和适用范围 收益现值法又称收益本金化法、收益还原法，在土地经济理论中时常称作地租资本化法。这种方法是运用适当的 本金化率，将房地产未来各期的正常收益折算为现值并求和，从而得到房地产评估值。 注：收益现值法适用于有收益或有潜在收益的房地产的评估。 （二） 收益现值法的应用公式 1.一般情形 V=R1/（1+i1）+R2/（1+i1）（1+i2）+…+Rn/（1+i1）（1+i2）…（1+in） 注（1）V表示房地产价值，R1、R2…Rn分别表示房地产未来各年的纯收益,i1、i2…in分别表示房地产未来各年的本金化率。 （2）此公式是收益法基本原理的公式化，在评估实务中无法操作，当公式中的R、I、n发生变化时可以导出下述各种公式。 2.最简单的情形 V=A/I 注（1）该公式的假设前提是：R每年不变，固定为年金A；i每年不变且大于零；年期无限。 （2）该公式的原理是V=A/（1+i）+A/（1+i）2+…+A/（1+i）n+…,其中n → ∞ 3.年期有限各年收益不变且本金化率大于零的情形 V=A/i*[1-1/(1+i)n] 注(1)V表示房地产价值,A表示房地产纯收益,i表示房地产本金化率,n表示房地产剩余使用年限或仅有收益的年限，一般是以土地的出让年限减去已使用年限求和。 (2)以下各式中各变量的含义于此相同。 4.纯收益在前若干年内有变化的情形 （1）无限年期 V=∑Rt/（1+i）t+A/[i（1+i）n] 这一公式的前提是：a）.前n年每年的纯收益有变化为Rt，n年以后每年的纯收益无变化为A；b）.i每年不变且大于零；3）.年期无限。 （2）有限年期 V=∑Rt/（1+i）t+A/i（1+i）n[1-1/（1+i）m-n] 这一公式的假设前提是年期有限且为m，其他参数含义及假定同无限年期的情况。 5.纯收益按一定比率递增或递减的情形 （1）.有限年期 V=A/（i－s）×[1－（1+s）n/（1+i）n] 注：s表示纯收益逐年递增或递减的比率，如果纯收益第一年为A，则第二年为A×（1±s），第三年为A×（1±s）2，…，第n年为A×（1±s）n-1，该公式为递增时的公式，递减时公式中s前面的符号与此相反。切递增时i≠s，递减时（i+s）≠0 （2）.无限年期 纯收益逐年递增时:V=A/(i－s) (i＞s) 纯收益逐年递减时:V=A/(i＋s) (i＋s) ＞0 （三）几个重要变量的确定 1.纯收益 纯收益是由总收益扣除取得该收益所必需的总费用而求得的，一般以年为计算单位。 2.本金化率 （1）.安全利率加风险调整法 本金化率=安全利率+风险调整值 （2）.市场提取法 通过收集市场上相同或相似房地产的纯收益、价格等资料，然后利用收益公式反求出本金化率。 二房地产评估的现行市价法 （一）现行市价法的基本思路