一期产品设计任务书(住宅GENSLER)讲述.doc

一期住宅设计任务书 （GENSLER部分） §1 项目概况 一、基地情况 1． 基地概况： 1．1 用地地点 本项目位于规划北五环与北六环之间、昌平小汤山镇土沟村，东接规划的京承高速公路，西侧为小汤山镇土沟村，南临温榆河。一期项目用地位于地块南侧靠温榆河沿线。 1．2 周边道路 东侧：京承高速公路； 北侧：规划路； 西侧：规划路 南侧：规划滨河路，一期住户出行的主要交通线路。 1．3 周边环境 一期位于地块南侧，景观价值极高，东侧临在建的京承高速，以100米宽的隔离绿化带与之相望；西侧以自然村落和耕地为主：北侧为景观绿轴；南侧为林荫大道。温榆河在基地南侧由西北蜿蜒向东而去，河道两侧有200米宽城市绿化带。 1．4 用地面积 总的规划用地143.9公顷；建设用地约100公顷； 一期用地35万平方米，其中住宅部分用地22.5万平方米 1．5 基地简况 一期项目用地表 编号 占地面积 (平方米) 容积率 建筑面积 (平方米) 功能 其他条件 地块A 53350 0.6 32000 酒店 限高12米 地块B 33960 0.37 12600 会所及商业街 限高12米 地块C 36835 0.58 21365 联排别墅 限高12米 地块D 110075 0.36 39625 独立别墅 限高9米 地块E 85525 0.38 32500 独立别墅 限高9米 其他 30190 道路及绿化用地 合计 349935 0.3946 138090 允许降低10% 1．6 地理概况 一期用地靠近温榆河绿化带，风景非常有利于营造高档住宅，目前土地状况为耕地。 2．气候及土壤资料 该地区为温带大陆性季风气候，主导风向北风、西北风，年平均降水量570毫米，年平均蒸发量2000毫米。 原有地貌平缓，落差约2米，为温榆河北岸一片农田，适合物生长 3． 基地社会概况及分析 3．1 目前目前基地所在区域生活配套设施缺乏，周围2公里范围内没有商场、超市，但离高速公路不远，便利的交通条件可有限弥补。 3．2 基地位于规划温榆河绿色生态走廊，为将来的旅游、休闲、度假区，成为北京的旅游休闲景观带。基地所在区域为规划昌平旅游休闲居住区 。 4．规划要求 容积率: 0.4 限高：A、B、C地块限高 12 米 D地块限高 9 米 5 交通状况 应附文：简述宗地交通情况；地铁、轻轨、公交流线与宗地附近站点； 私车赴宗地路线选择； 应附图：区域交通分析图；周边交通分析图；周边道路断面图 6 市政管线 给水：远期供水昌平区自来水管网供给，近期由独立自备井供给 绿化用水、道路用水及建造厕所用水由中水供给 雨水：经调蓄后排入温榆河 污水：采用分散的小型处理净化为中水 供热：采用地热、电力或空气源热朋泵机组等清洁能源供热 供电：引自北七家110千伏变电站 燃气：采用天然气，引自北七家调压站 垃圾处理：垃圾分类收集，无害化处理 地块周围现没有任何管线。 §2． 一期市场定位和产品设计要求 1．市场定位 项目市场定位 市场形象定位 全功能休闲生活特区/原生态别墅公园/中坚领袖的梦想家园 全功能休闲概念——商务休闲，居住休闲，运动休闲，景观休闲，旅游休闲； 北京现代乡村生活——别墅是稀缺的，也是珍贵的，别墅生活是一种高品质生活，是成功人士的生活模式，高格调定位有利于烘托气氛，使人们期望值攀高，为低价入市制造驱动力； 中坚阶层多元化的价值趋向，希望有相应宽容写意的生活模式可选，体现多元化主题。 产品档次定位 规划设计、环境配套、物业管理等综合素质一流的高品质、高品味的低密度多元主题复合型居住健康休闲小镇，以高档别墅和高端TOWNHOUSE产品为主。 产品功能定位 一期是100万平方米大社区的龙头，功能属性应该具备多元化的特征，弹性，可发展性，独立house是产品最基本的定位，产品的个性与主题。每一期产品的形势的主题，温泉、森林或者运动 1．最终用途 购买本产品的最终用途 第一居所：满足高品质的生活需求 第二居所：家以外的私人专属居所 心理的满足：拥有某种特定的身份标签 投资：个人财产的固化表现；获取长期资金回报 2．地理细分 客户的地区分布 北京地区为主体（中关村、CBD、亚北地区），另有常年来往中国的境外人士 3．人口细分 年龄、生命周期 性格、职业 收入、教育、社会阶层 信仰 ①富人阶层（普遍拥有一套以上的居所及交通工具） ②年龄跨度较大，30～50以上 ③社交、应酬、招待活动频繁人士 ④教育背景跨度较大，无明显特征 ⑤男性占大多数 4．心理变量 生活方式、个性、态度 ①有强烈的社会主流意识 ②个性稳重，有自主的判断力 ③完全个性化的生活方式。 ④有归属感的某个阶层的业余生活，习惯在固定的场所消费