房地产行业2006年中期投资策略宏观调控、市场净化行业之福(39页).pptVIP

宏观调控 市场净化 行业之福房地产行业2006年中期投资策略 本轮房地产调控出台的最根本原因 部分城市房价上涨过快 居民住房难（生活必需品变为奢侈品） 改革矛盾聚焦点 社会严重失控 住房政治化趋势 本轮房地产调控出台的最根本原因 房地产投资高温（投机） 固定资产投资居高不下 资源浪费严重/金融风险加剧 经济严重失衡 房地产调控政策的取向 收紧土地和信贷 压缩房地产和固定资产投资 房地产调控政策的取向 严控土地供应和适度收缩流动性； 加大对闲置土地的处置力度。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置 ； 抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源。对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。 房地产调控政策的取向 调整房地产产品结构 解决大众住房需求和节约资源 房地产调控政策的取向 各地要在2006年9月底前向社会公布 “十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划； 各地中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%; 自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上 。 房地产调控政策的取向 强化税收和房地产市场秩序管理 打击投机 从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，按售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 ； 下一步可能出台的措施：交易所得税、土地增值税、物业税 规范开发销售行为 规范信息披露行为 调控政策总体评价：净化市场而非打压行业 城市化进程在加速 调控政策总体评价：净化市场而非打压行业 住房消费仍是政府鼓励的方向 调控政策总体评价：净化市场而非打压行业 经济发展为消费升级提供了坚实基础 调控政策总体评价：净化市场而非打压行业 人口结构的变化为房地产市场创造了契机  城市拆迁仍是房地产需求的重要支撑因素 调控政策总体评价：净化市场而非打压行业 房地产就是一种重要的投资产品 调控政策总体评价：净化市场而非打压行业 我国房地产依然具有很高的投资价值 调控政策总体评价：净化市场而非打压行业 现有问题是发展过程中的问题 积极看待房地产调控：大视角、大宏观 调控才有利于行业健康稳定增长 调控才有利于优质公司脱颖而出 宏观调控 市场净化 行业之福 住宅开发企业 强者恒强 土地市场规范化 资金门槛大幅提高 住宅开发企业 强者恒强 信贷趋紧 考验融资能力 住宅开发企业 强者恒强 改善产品结构 中小户型产品增加 竞争加剧 商业地产 资源优势和管理经验为王 本轮调控对商业地产的负面影响有限 新会计准则的实行带来机会 调控后人民币升值进程可能加快 地段、地段、还是地段 资源特征十足 管理经验是收益兑现的根本保证 商业地产无成长性？——鹰君地产、九龙仓 房地产重组板块 黑马奔腾 全流通使管理层的道德风险大大降低 全流通将使资本市场的财富增值效率得到充分挖掘 股权激励将导致大量公司业绩得到提升 宏观调控客观上为实力雄厚的企业进入房地产市场创造条件 房地产重组板块 黑马奔腾 房地产重组板块 黑马奔腾 当地品牌极佳 管理层非常务实，中小企业的学习榜样 现有及潜在的土地储备非常优良 成长性极佳 公司持有的物业增值空间巨大，人民币升值和奥运会都会形成巨大的催化剂效果 卓越的投资性房地产经营管理能力是国内其他地产公司无法比拟的 国贸三期、整体上市是其“成长故事”