聚龙湾--聚豪华庭投资分析报告(40页).docVIP

聚豪华庭投资分析报告.doc 目 录 第一章　项目总说明 6 第一节　项目背景 6 第二节　项目可研目的（核心内容） 6 第三节　本报告的编制依据 7 第四节　本报告的编制说明 8 第二章　项目概况 9 第一节 项目名称 9 第二节 项目建设单位情况 9 第三节 项目建设场地 9 第四节 项目背景 9 第五节 规划条件 10 第六节 公共配套条件 10 第七节 建设规模 10 第八节 规划方案 11 第九节　环保、安保、消防、卫生及劳动保护 12 第十节　物料供应 12 第十一节　水、电、气 12 第三章　投资环境研究 14 第四章　项目现状及建设进度安排 15 第一节　项目现状 15 第二节　建设进度安排 15 第五章　投资估算及资金筹措 16 第一节　项目总投资估算 16 第二节　投资计划与资金筹措 16 第六章　财务效益指标分析 18 第一节　市场研究 18 第二节　销售收入与销售税金测算 18 第三节 总成本费用测算 20 第四节 利润测算 21 第七章　项目经济效益评价 23 第一节 现金流量分析 23 第二节 贷款偿还分析 25 第八章 风险分析（不确定性分析） 26 第一节 盈亏平衡分析 26 第二节　敏感性分析 27 第九章 项目评价的结论 29 第一节 结论 29 第二节 建议 30 第十章 附 表 32 附表1 项目汇总表 33 附表2-1 规划用地平衡表 34 附表2-2 技术经济指标 35 附表3-1 投资概算表 36 附表3-2 投资概算表 37 附表4-1 建设用款计划表 38 附表4-2建设用款计划表 39 附表5 销售收入预测表 40 附表6 贷款偿还期计算表 41 附表7 投资计划与资金筹措表 42 附表8 损益及利润分配表 43 附表9 现金流量表（自有资金） 44 附表10-1-1 敏感性分析表 45 附表10-1-2 敏感性分析表 46 附表10-2-1敏感性分析表 47 附表10-2-2敏感性分析表 48 附表10-3-1敏感性分析表 49 附表10-3-2敏感性分析表 50 第一章　项目总说明 第一节　项目背景 （略） 详见“聚豪华庭市调报告”第一章房地产宏观市场调查及分析、第二章东莞市微观房地产市场分析。 第二节　项目可研目的（核心内容） 基于项目市调和定位分析等前期工作，在对项目进行初步市场可行性研究后，本报告侧重于对项目进行可行性研究阶段的投资估算和财务静态分析。按业界规范的操作流程，本报告主要包括以下几个方面： 1.东莞市区域房地产市场发展状况； 2.项目投资估算； 3.基于东莞市当前的房地产市场状况和近期类似竞争性发展项目的情况分析，对本开发项目的财务可行性进行分析评价； 4.就本项目的资金筹措方式及还贷能力进行分析。 本报告旨在通过投资环境研究和财务经济分析，为委托方投资决策及项目融资提供参考依据。 第三节　本报告的编制依据 1.现场考察结果（包括地块现状、可规划用地等）； 2.《广东省建设工程预算定额》； 3.《广东省建设工程费用定额选价汇编》； 4.《广东省建设工程材料预算价格》； 5.《广东省建设工程机械台班费用定额》； 6.《广东省建设工程费用定额》； 7.《东莞市房地产税费指南》； 8. 发展商提供的相关数据。 第四节　本报告的编制说明 本报告的编制，依据了中华人民共和国公布的有关法律、法令、法规和政策，以及其它的经济法规和具体规定。同时本报告的基础资料和数据来源于国家、广东省、东莞市相关政府职能机构颁布的文件和发展商提供的资料，以及我们经过调查研究所得的资料、信息。 本报告的经济分析和测算，采用国际上通用的模式和规范，结合国内有关项目财务管理方面的具体规定和东莞市的市场情况，进行财务和经济效益分析测算，旨在通过投资环境研究和财务经济分析，为发展商投资决策提供参考依据。 本报告为项目前期初步投资可行性分析方案，待项目规划各经济指标与资金投放等条件成熟后，方可进行动态财务分析。 第二章　项目概况 第一节 项目名称 聚龙湾·聚豪华庭（聚龙湾第四期） 第二节 项目建设单位情况 （略） 第三节 项目建设场地 （略） 第四节 项目背景 本项目为投资商依托石龙房地产开发公司完全独立进行房地产业发展的第一个项目，投资商希冀通过专业公司的强强合作以中高档价位出击市场，以获取较好利润与提升发展商品牌为目的。 第五节 规划条件 （一）规划用地 规划建设用地土地使用权为出让用地，土地使用年限为70年，规划总用地为31440.94平方米，居住用地25297.52平方米，其他用