别墅可研报告.docVIP

一 总论 改革开放以来，我国房地产业作为一个独立的经济行业得到迅猛的恢复和发展。就成都而言，2001年房地产开发累积投资170.76亿元，较2000年同比增长32.3%，商品房销售面积701.21万平方米，同比增长61.7%。 在入世、西部大开发及成都市城市向东向南发展战略规划的实施和“五路一桥”工程的完工，并顺应“成都一个特大城市……”的战略背景下，配之以成都十四个郊 区（县）的环状绿化走廊，使得2001年成都郊区（县）的城市建设及房地产的发展达到了前所未有的高度。尤以华阳的“亲水”住宅，都江堰的“旅游地产”， 龙泉的“山水桃花”别墅，温江的“生态居家”等为代表。房地产项目的开发随着郊区（县）城市化进程的加快而得到飞速发展。 优秀别墅及高档住宅（即：高档物业）既是开发商的形象代言，也是强势群体的身份体现，更是“出城”生活概念内涵的扩大和市郊物业在市场的呼唤。在市场细分 的理论指导下，“路途不是距离，关键在于交通”，使都市人的购房观也在发生深刻的变化，由单纯强调居住面积逐渐转向追求更加舒适、清悠、融自然山水为一体 的环保型和生态型社区环境，具有此社区环境的别墅和高档住宅，将是理性投资者的必然选择。 成都市房地产业的开发，经历了从无序到规范，由恶性的炒作到健康投资行为的转型。注重市场调研，强调细分市场，追求自然人本，使房地产业的发展着力于“生 态环保”与“人文环境”相结合。本报告将立足于成都市的房地产市场环境，对本项目以务实、认真的科学工作态度进行论证分析。 二 项目概况 （一）地理位置 本项目位于成都市外东中和镇，该镇东临双流县新兴乡，南接华阳镇，西与成都市高新区桂溪乡相望，北接成都市锦江区琉璃乡；距成都市人南延线起点1.5公 里；双流国际机场12公里；成都市外环路、成仁路等高等级公路横穿该镇，成都平原的母亲河——府河绕镇而过。该镇是成都市发展重心向东南移首当其冲的重 镇，区位优势突出。 （二）区域环境 本项目所在的中和镇正加强基础设施建设： 已实现村村通水泥路，主要道路、河渠已全面绿化； 已建成占地面积5972平方米的府河街； 已修筑占地面积14亩的府河专业市场； 已建成日供水能力5000吨的自来水厂一座； 已建成年供电能力达5亿千瓦/小时的35KV变电站一座； 已建成日供气量达6万立方米的配气站一座； 已装程控电话装机达3566门，光纤电视用户达2000户。 完善的基础设施为本项目的开发提供了可靠的保障。 中和镇房地产开发企业在该镇从事房产开发，销售业绩十分喜人。本项目所在地应龙湾，在该镇的地理位置十分优越，人南延线建成通车后，距人南立交桥仅10公 里。同时，本项目拟投入1000万人民币，接通人南路至应龙湾的快速通道，届时，市中心到应龙湾仅20分钟的车程，交通十分便利；成都市化工市场迁入中和 镇后，又为应龙湾的房地产开发带来无限商机。 社会经济的快速发展，人民收入的增加，对高品质生活的追求是现代人的心声。本项目的开发顺应了人们的愿望与时代的消费潮流，将是成功人士的美好家园。 （三）项目参数 项目名称：暂定“应龙湾?山水丽景” 性质：别墅及高档住宅区（即：高档物业） 总占地面积：580亩 总建筑面积：20万平方米 容积率：0.52 绿化率：70% 总投资：2.2亿元人民币 建设工期：4年 （四）设计理念 追求人居、建筑、自然、山水浑然天成，和谐完美。 1、结合山地坡度，地面高差，结合平面和立体绿化，设计出高低错落的立体轮廓，打破常规设计的单调形象。 2、半私密性阳台和落地景观窗设计产生虚实对比，刚柔相济，富有阴影变化的立面效果。 3、每户均靠水山而居，推窗即见优美的山景、水景，并呼吸清新洁净的空气，充分利用浑然天成的自然条件，造就天然氧吧的居住环境。 4、设计充分挖掘“苏杭名居”特色，成都本地文化特色，结合立面上的三段式处理，色彩明快，加上规划设计的横跨湖面、连接南北半岛的曲径“廊桥”，水边的柳树依依，整个小区将具有浓郁的江南水乡情调。 （五）总体布局方案 在规划思想的指导下，根据用地指标要求，初步拟定三个方案（即三种格调），基本分为单体豪华别墅、联体别墅及高档住宅。 单体豪华别墅：拟建24套，每套320平方米左右（建筑面积），拟建二层； 联体别墅 ：拟建296套，每套200平方米左右（建筑面积），拟建四层； 高档住宅：拟建1060套，每套132平方米左右（建筑面积），拟建五层； 布置原则按功能分区法，采取高级与一般级住宅之间由配套公共建筑及服务设施分割，豪华级与高级住宅以公共绿地分割。 （六）社区配套规划 1、停车场：社区内修建专用停车场。以保障居住区内无汽车的噪音和废气污染，社区内的交通将由大量的电瓶车完成。 2、高级会所：使业主享受社区内的综合服务，体味贵族人生。 ⑴社交会所：设置茶房、休闲、咖啡厅、宾馆，适合于