中原_深圳中粮澜山,营销执行报告_72_2009年讲述.ppt

宝安中心区的幸福海岸二期——御玺，预计3月开盘，预计价格12000/㎡ 宝安中心区的深业新岸线——88号公馆，目前在售，均价11000元/平方米 宝安中心区的金泓凯旋城二期，目前在售，均价10500元/㎡ 宝安中心区的熙龙湾一期二批，中心区首席豪宅，目前在售均价23000元/㎡ 万科·兰乔圣菲，在售，产品均为别墅洋房 南山区的城市山林二期目前在售均价15000元/㎡ 南山区的香瑞园，目前在售均价14000元/㎡ 整体推售策略制定的原则： 契合项目整体的工程节点及相关展示； 合理规避市场同类型产品的竞争； 巧妙规避项目内部同类型产品之间相互竞争； 符合项目全年资金回收目标的要求； 符合整体推广节奏并契合项目品牌价值的逐步推高。 工程证件和展示条件推导推售时间 一期1-18栋单位推售节奏 二期19-43栋单位推售节奏 中粮澜山项目 2009年年度资金回笼测算表 中原地产(深圳)代理有限公司 2009-02-20 40-43栋4套406㎡独栋别墅 40-43栋 4 406 独栋别墅 分布 套数 面积（㎡） 户型 406㎡独栋别墅: 4套,分布在40-43栋 产品分析 1整体思路 2产品分析 3竞争分析 4价格策略 5销售策略 6渠道策略 7阶段目标 第三部分:阶段营销策略－第六阶段 独栋别墅产品素质较低，不具备竞争优势 15套 汇总 5套 340-487㎡ 洋房 熙龙湾 10套 275-430㎡ 别墅 兰乔圣菲 预测剩余套数 面积 户型 项目 4套 406㎡ 独栋别墅 澜山 套数 面积 户型 项目 当前片区市场缺乏竞争对手，主要竞争项目为兰乔圣菲以及熙龙湾，阶段性存量共约20套。 竞争分析 1整体思路 2产品分析 3竞争分析 4价格策略 5销售策略 6渠道策略 7阶段目标 第三部分:阶段营销策略－第六阶段 价格策略 1整体思路 2产品分析 3竞争分析 4价格策略 5销售策略 6渠道策略 7阶段目标 本项目六阶段独立别墅产品的主要竞争项目为 别墅，顶级洋房（选取理由：区域接近、有共同特质、总价接近） 产品类型 兰乔圣菲、熙龙湾 竞争项目 4 4 5 6 市场反应 79 85 72 100 合计 5 5 5 6 包装展示 4 4 4 5 发展商信誉 10 10 6 11 户型结构 5 7 5 7 物业管理 9 7 6 9 规 模 11 11 10 12 小区环境 6 6 5 7 周边环境 5 5 4 6 教育配套 8 7 4 9 商服配套 12 11 7 13 位置交通 13 12 10 15 区位前景 25000 40000 均 价 pe pd Px 代表符号 50% 50% 参考权重 熙龙湾 兰乔圣菲 本项目 打分及权重 比较法得出该阶段产品价格：40000元/㎡ 第三部分:阶段营销策略－第六阶段 中原建议：阶段产品价格为：40000元/㎡ 9、10栋24套平层洋房207㎡ 跃式 跃式 夹层 —— 户型 特色 11-15栋 36 165 5*2*2 16-18栋 24 180 5*2*2 9-10栋 24 207 6*2*4 分布 套数 面积（㎡） 户型 11-15栋36套165㎡ 跃式夹层洋房 16-18栋24套180㎡跃式洋房 产品分析 存量对比：跃式夹层36套 、 跃式洋房24套 、平层洋房18套； 户型对比：跃式、夹层— 跃式洋房—平层洋房； 景观对比：9栋（中心园林）—10栋（网球场）—11-18栋（无）； 承接性对比：11-15栋夹层跃式与一阶段5－8栋产品类似，承接性强。 1整体思路 2产品分析 3竞争分析 4价格策略 5销售策略 6渠道策略 7阶段目标 第三部分:阶段营销策略－第二阶段 本阶段主推产品是市场空白的拳头产品为：11-15栋跃式夹层洋房 523套 汇总 150套 170㎡ 4房 香瑞园 250套 155-164㎡ 4房 城市山林 30套 171㎡ 4房 深业新岸线 93套 172-185㎡ 3-4房 金泓凯旋城 套数 面积 户型 项目 60套 165-180㎡ 5房 澜山 套数 面积 户型 项目 310套 汇总 51套 198-202㎡ 4房 城市山林 62套 203-228㎡ 5房 深业新岸线 207套 203-228㎡ 5房 熙龙湾 套数 面积 户型 项目 24套 209㎡ 6房 澜山 套数 面积 户型 项目 竞争分析 1整体思路 2产品分析 3竞争分析 4价格策略 5销售策略 6渠道策略 7阶段目标 第三部分:阶段营销策略－第二阶段 包括本项目在内，同时期，有600套五房入市，300套六房入市，竞争激烈！ 价格策略 1整体思路 2产品分析 3竞争分析 4价格策略 5销售策略 6渠道策略 7阶段目标 本项目一阶段五房六房产品的主要竞争项目为 五房六房（选取理由：区域接近、有共同特质、总价接