第五章 房地产评估讲义.ppt

第五章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格及其影响因素 第三节 成本法在房地产评估中的应用 第四节 收益法在房地产评估中的应用 第五节 市场法在房地产评估中的应用 第六节 假设开发法 第一节 房地产评估概述 一、房地产及其特性 （一）房地产的概念 是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括土地和建筑物两大部分。 房地产分为物质实体、权益及区位三个方面 （二）房地产的特性 土地的特性 房地产的特性 房地产价格特征、市场的特征及房地产评估的特殊性。 1.土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性 （4）效用的差异性 决定 决定 2.土地的人文特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性 3.建筑物的特点 （1）建筑物不能脱离土地而独立存在 （2）建筑物的使用寿命是有限的 （3）建筑物属可再生性社会资源 4.房地产（不动产）的特性 （1）位置固定性 （2）使用长期性 （3）投资大量性 （4）影响因素多样性和复杂性 （5）保值增值性 二、房地产评估的原则 1.合法原则 2.最高最佳使用原则 3.房地综合考虑原则 4.区域及地段原则 三、房地产评估的目的和价值类型 1.单纯的房地产交易 市场价值或非市场价值 2.企业价值评估采用成本法涉及到得企业中的房地产 在用价值（按房地产对企业作贡献的方式评估其价值） 3.财务报告目的涉及的房地产 按会计准则要求的价值类型 评估 评估 四、房地产评估的程序 （一）接受委托，明确评估的基本事项 1.明确评估对象 2.明确评估目的 3.明确评估基准日 4.明确评估报告提交日期 （二）制定评估作业计划和技术方案 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）评定估算，给出评估结果 （五）撰写评估报告 第二节 房地产价格及其影响因素 一、房地产价格种类 （一）按权益分类 所有权价格 使用权价格 抵押价格 租赁价格 （二）按价格形成方式分类 市场价格—实际成交价 评估价格—模拟价格 （三）按房地产实物形态分类 土地价格 建筑物价格 房地产价格 （四）按房地产价格单位分类 总价格 单位土地价格 单位面积建筑物价格 楼面地价 二、影响房地产价格的因素 （一）一般因素 1.社会因素 2.经济因素 3.政策因素 （二）区域因素 1.商业繁华度 2.道路通达度 3.交通便捷度 4.设施完善度 5.环境质量状况 6.规划限制 对于不同用途的区域，以上因素的影响程度、影响方向等会有区别。 （三）个别因素 指房地产价格的个别性对房地产价格的影响因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。 1.影响土地价格的个别因素 2.影响建筑物价格的个别因素 第三节 成本法在房地产评估中的应用 一、基本思路及基本公式 评估价值＝重新购建价格－建筑物贬值 二、适用范围 主要适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等。 三、新开发土地评估中成本法的操作步骤 新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用 +资金成本+税费+开发利润 （一）估算取得待开发土地的成本 取决于土地使用权是如何取得的。是从农村征地取得土地使用权还是从城镇出让取得土地使用权。 1.从农村征地取得土地 （1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包 括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。 2.从城镇出让取得土地 （1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用